معامله با حق استرداد چیست؟

معامله با حق استرداد یا بیع شرط – عدالت سرا

مواردتعقیب اسناد معاملات باحق استرداد بصورت اسنادذمه ای

رای شورای عالی ثبت
شخصی 39تن گندم ازاداره غله وام گرفت که درمدت معینی ردکندوسه دانگ مزرعه ای راوثیقه دادوضمن عقدشرط شدکه هرگاه وثیقه وافی به پرداخت دین نباشدمانده طلب ازسایراموال مدیون گرفته شود.اجرائیه صادرومنتهی به مزایده شدوخریداری درجلسه شرکت نکرددائن تقاضاکردکه سندراسندذمه ای تلقی میکندووموردوثیقه صرفازمینه تامین اعتبارمدیون است وحق داردکه از آن اعراض کرده وهمه طلب خودراازسایراموال وی وصول کندثبت محل معتقد است که سندمزبورسندمعامله باحق استرداداست وهمه ارکان یک معامله با حق استرداددرآن دیده میشود(حتی وجوددین درحین انعقادمعامله )
رای مورخ 27/11/36شورا:
"معامله موردگفتگومعامله باحق استردادنبوده ومشمول مواد33-34 قانون ثبت نمی باشد".
* سابقه *

توضیح - رویه شورادرحال حاضربموجب آرا34-117این است که معامله بالاوحتی معاملاتی که درحین معامله دین وجودنداردولی نظربه وضع متعاملین منشادین (واستعداددین )وجوددارداین معاملات هم معاملات باحق استرداد می باشندورای 116فعلامعمول به نیست .مضافابراینکه اگراستدلال دائن در فرض معامله با حق استرداد چیست؟ بالاقابل قبول باشدسندهرمعامله باحق استردادی رابااین تاویل (نه استدلال )میتوان سندذمه ای جلوه دادوهدف وضع مواد3-34قانون ثبت مضمحل میشود.
مرجع :آراشورای عالی ثبت وشرح آن صفحه 147-148
تالیف :دکترمحمدجعفرجعفری لنگرودی

معامله معامله با حق استرداد چیست؟ با حق استرداد چیست؟

بیع شرط یا معامله با حق استرداد چیست؟

منظور از معامله با حق استرداد یا بیع شرط، عقدی است که مطابق با آن برای یکی از طرفین یا برای شخص ثالثی حق فسخ، شرط شود. حق فسخ عموما برای فروشنده شرط میشود و بدین صورت در قرارداد نوشته می شود که اگر فروشنده ظرف مدت مشخصی، ثمن (پول) معامله را به خریدار برگرداند، حق فسخ معامله و تملیک مجدد مبیع (مال مورد معامله)، را دارا می باشد.

در قانون مدنی به این عقد، “بیع شرط” گفته می شود و در قانون ثبت به آن، “معامله با حق استرداد” می گویند. در واقع معامله با حق استرداد، عقدی است معوض، به این معنا که مطابق با آن، انتقال دهنده میتواند با برگرداندن مبلغی که دریافت کرده است، مال تملیک شده را استرداد نماید.

نکته مهم این است که در بیع شرط، خیار برای فروشنده شرط می شود و استفاده از این خیار، منوط به پرداخت ثمن از جانب خریدار می باشد.

معمولا روال انجام این کار به اینصورت است که فردی مال خود را فروخته و در آن شرط می گردد که معامله با حق استرداد چیست؟ اگر در ظرف مدت مشخص، فروشنده بتواند پول را برگرداند، عقد فسخ میشود و مبیع باید برگردانده شود. فروشنده تنها در صورتی میتواند عقد را فسخ کند که تمامی پول را برگرداند.

البته ناگفته نماند که طرفین میتوانند در مورد استرداد کل یا بخشی از مبیع نیز با یکدیگر توافق نمایند.

در این ارتباط ماده ٤٥٨ قانون مدنی بیان میدارد:

“در عقد بیع متعاملین میتوانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت ‌به تمام مبیع داشته باشد و همچنین میتوانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت ‌به تمام یا بعض مبیع داشته باشد در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت ‌به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.”

شایان ذکر است که اگر ثمن، اموال مثلی مانند پول نباشد و از اموال قیمی مانند یک کتاب خطی، باشد، در صورت تلف شدن ثمن، باید بهای آن پرداخت گردد و بنظر میرسد که بهای روز فسخ ملاک می باشد.

“مثلی که در این قانون ذکر شده عبارت از مالی است که اشباه و نظایر آن نوعاً زیاد و شایع باشد مانند حبوبات و نحو آن و قیمی مقابل ‌آن است. معذلک تشخیص این معنا با عرف می باشد.”

معامله با حق استرداد یا بیع شرط – عدالت سرا

شرایط بیع شرط چیست؟

در بیع شرط، مالکیت مبیع به خریدار منتقل می شود با این شرط که فروشنده حق خیار دارد یعنی اگر فروشنده در مدت مشخص شده، پول را برنگرداند و قرارداد را فسخ نکند، بیع قطعی می شود و مبیع جزء دارایی خریدار می شود. اما اگر فروشنده در مدت معین شده، با رد ثمن، بیع را فسخ کند، از آن زمان مبیع به مالکیت او برمی گردد.

ماده ٤٥٩ قانون مدنی بیان نموده است:

“در بیع شرط به مجرد عقد، مبیع ملک مشتری می شود با قید خیار برای بایع. بنابراین اگر بایع به شرایطی که بین او و مشتری برای ‌استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع میگردد و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبوره عمل ننماید و مبیع را‌ استرداد کند از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی نماآت و منافع حاصله از حین عقد تا حین فسخ مال مشتری است.”

وجود خیار شرط اگر چه مانع انتقال مالکیت به خریدار نمی شود اما تسلط او بر مبیع (مال مورد معامله) را محدود می کند. در این ارتباط ماده ٤٦٠ قانون مدنی عنوان نموده است:

“در بیع شرط مشتری نمیتواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.”

مطابق با ماده فوق الذکر مشخص می شود که هدف از وجود خیار شرط، این است که امکان اجرای خیار برای فروشنده وجود داشته باشد و مالک، اقدامی نکند که حق فروشنده از بین برود بنابراین خریدار نمیتواند مبیع را به فرد دیگری انتقال بدهد یا تغییری در آن بدهد و … .

ماده ٥٠٠ قانون مدنی بیان نموده است:

“در بیع شرط، مشتری میتواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد به وسیله جعل ‌خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که معامله با حق استرداد چیست؟ منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.”

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

معامله با حق استرداد

در معامله با حق استرداد معامله با حق استرداد چیست؟ نظر به ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده می‌باشد.

در مورد استفاده انتقال‌گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه‌های مختلفی در شعب دیوان‌عالی کشور اتخاذ شده که جناب آقای دادستان کل طرح آن را در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به شرح ذیل درخواست نموده‌اند:

بین شعب ۱ و ۱۰ دیوان‌عالی کشور راجع به استفاده انتقال‌گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه مختلف اتخاذ گردیده است که طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ تقاضای طرح موضوع را در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور دارد تا موضوع مختلف فیه را بررسی نموده و نسبت به آن اتخاذ نظر فرمایند.

1. کسی ملکی را از دیگری با سند رسمی خریداری کرده و در همان روز معامله مبیع را به مدت پانزده سال به فروشنده اجاره داده است و شرط شده است در صورتی که مستأجر یکی از اقساط اجاره‌بها را در مدت مقرر نپردازد مؤجر (انتقال گیرنده) حق فسخ اجاره و خلع‌ید مستأجر (انتقال دهنده) را از ملک مورد معامله خواهد داشت که چون مستأجر در بین مدت مال‌الاجاره را نپرداخته، مؤجر اجاره را فسخ و خود را مستحق اجرت‌المثل از تاریخ فسخ اجاره تا تاریخی که ملک به تصرف او داده شود دانسته و به دادگاه تقدیم دادخواست نموده است. بعد از صدور حکم از دادگاه شهرستان دادگاه استان معامله را با حق استرداد تشخیص و استحقاق خواهان را در مطالبه منافع معامله با حق استرداد چیست؟ که مستند آن اسناد رسمی است محرز دانسته و خوانده را محکوم به پرداخت وجوهی بابت اجور نموده و بر اثر فرجام‌خواهی شعبه اول دیوان‌عالی کشور به موجب پرونده ۲۵/۳۵۰۱ چنین رأی داده است:
   «حکم فرجام‌خواسته مخدوش است؛ زیرا دادگاه استان با این‌که موضوع را معامله با حق استرداد تلقی کرده به استناد ماده ۷۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی فرجام‌خوانده را مستحق اجرت‌المثل از زمان فسخ اجاره به بعد دانسته، در صورتی که ماده ۷۷۲ مذکور دلالتی بر این معنی نداشته و به طور کلی طبق مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد برای طلبکار حق زیان دیرکرد مقرر شده و اصولاً صدور حکم به اجور متفرع بر عنوان مالکیت است و در معاملات استردادی داین مالک عین نیست تا بتواند در مقام مطالبه از اجرت‌المثل برآید از این جهت بر حکم فرجام‌خواسته اشکال وارد است و نقض می‌شود.
2. به حکایت پرونده ۳۵۴۲/۱۶ شعبه دهم دیوان‌عالی کشور بعد از فسخ اجاره فوق‌الذکر مالک اصلی ملک یعنی اولیه، مورد معامله با حق استرداد را به دو نفر ثالث اجاره می‌دهد و منتقل‌الیه معامله با حق استرداد علیه مستأجرین جدید دادخواست تقدیم می‌نماید و چون خود را مالک منافع ملک عنوان می‌دارد، مبلغی بابت منافع ملک مطالبه می‌کند.

بعد از صدور حکم دادگاه شهرستان علیه خواهان دادگاه استان به استناد ماده ۳ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۲ و مواد ۴۵۹ و ۵۰۰ قانون مدنی و ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اظهارنظر می‌نماید که خواهان بدوی حق مراجعه به خواندگان را داشته و با فسخ حکم پژوهش خواسته هر یک از مستأجرین جدید را محکوم به پرداخت مبلغی بابت اجور که مجموعاً معادل خواسته است به ضمیمه خسارت در حق منتقل‌الیه معامله با حق استرداد می‌نماید و بر اثر فرجام‌خواهی شعبه دهم دیوان‌عالی کشور چنین رأی می‌دهد:
«چون به حکایت مندرجات پرونده مورد معامله به تصرف مشتری داده شده و مشارالیه آن را بایع اجاره داده، قانوناً منافع ملک متعلق به مشتری است که در حکم متفرعات ثمن است و بنابراین، از حیث شمول ماده ۳۴ قانون اصلاحی ثبت مصوب ۱۳۱۲ به مورد بحث اشکالی نیست و اعتراض فرجام خواهان وارد نیست و چون به طور کلی از حیث رعایت موازین قانونی و قواعد دادرسی هم اشکالی به نظر نمی‌رسد حکم فرجام‌خواسته به موجب ماده ۵۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ابرام می‌شود.»

به قسمی که ملاحظه می‌فرمایند، شعبه اول دیوان‌عالی کشور منتقل‌الیه معامله شرطی را علاوه بر اصل مستحق زیان دیرکرد قانونی دانسته و شعبه دهم استحقاق او را برای اخذ اجور منافع ملک تصدیق نموده است که رفع اختلاف منوط به رأی هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور است.

دادستان کل – دکتر عبدالحسین علی آبادی

پس از طرح و قرائت گزارش مربوط به آراء مختلف و متضادی که از شعب اول و دهم دیوان‌عالی کشور در مورد استحقاق و عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد چیست؟ معامله با حق استرداد صادر شده، موضوع مورد بررسی قرار گرفته و با کسب نظریه جناب آقای دادستان کل به شرح زیر:«در موضوع اختلاف میان شعبه اول و شعبه دهم دیوان‌عالی کشور مبنی بر این‌که آیا در معامله با حق استرداد انتقال گیرنده؛ یعنی مشتری حق دارد اجور عقب افتاده را مطالبه نماید یا نه به جهات زیر رأی شعبه دهم که انتقال گیرنده را در معامله با حق استرداد مستحق اجور عقب افتاده دانسته مورد تأیید است.»

به طور کلی در معامله با حق استرداد مشتری نمی‌تواند مالک عین شود اگر حاضر به چنین معامله می‌شود برای این است که از پول خود استفاده کند و چنانچه معامله برای او فایده نداشته باشد هرگز حاضر نخواهد شد پول خود را قرض دهد در این صورت انتفاع او از دو راه صورت می‌گیرد اول استفاده از اجور در مدت خیار که در سند مقرر می‌گردد.

دوم استحقاق خسارت تأخیر تأدیه که مربوط به بعد از مدت خیار است.

مؤید نظریه فوق مواد زیر به شمار می آید:

1. ماده ۷۲۲ آیین دادرسی مدنی- مقنن در این ماده چنین مقرر داشته است: «در معاملات با حق استرداد که مورد معامله به تصرف دائن داده شده است مدیون حق مطالبه اجرت‌المثل را نسبت به مدتی که مورد معامله در تصرف دائن است ندارد.»
   از این ماده به خوبی مستفاد می‌گردد که مدیون نسبت به منافع ملک حق ندارد و منافع آن متعلق به طلبکار است و چنانچه در این قسمت برای مدیون حقی وجود داشت مقنن نمی‌بایست او را در زمانی که ملک در تصرف دائن است از مطالبه اجرت‌المثل محروم سازد.
2. ماده سوم قانون اصلاحی ثبت مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۱۲ مبنی بر: «در صورتی که مال مورد معامله با حق استرداد در تصرف شخص دیگری غیر از انتقال دهنده یا وارث او باشد انتقال گیرنده یا قائم‌مقام قانونی او برای وصول طلب خود بابت اصل وجه و متفرعات می‌تواند به هریک از انتقال دهنده یا وارث او و یا کسی که عین مورد معامله را متصرف است اقامه دعوی نماید و رجوع به هریک مانع مراجعه به دیگری نخواهد بود.»
   مقنن برای وصول اصل وجه دائن و متفرعات آن که متضمن اجور عقب افتاده مربوط به مدت مقرر در سند است به قدری اتقان و استحکام قائل شده که هم انتقال‌دهنده و هم وارث و هم کسی که عین مورد معامله را متصرف است متضامناً مسئول دانسته است. یک قسمت از این مسئولیت تضامنی برای تثبیت حق داین نسبت به منافع ملک است؛ بنابراین، با توجه به دو ماده فوق‌الذکر نظریه شعبه اول مبنی بر اینکه اجور متفرع بر عنوان مالکیت است قابل تأیید نمی‌باشد؛ زیرا با این‌که مقنن معامله بیع شرط را که طبق ماده ۴۵۹ قانون مدنی به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می‌شود تبدیل به معامله با حق استرداد که نافی مالکیت انتقال گیرنده است نموده، مع‌ذلک منافع مال مورد معامله را متعلق حق او دانسته است.
3. ماده ۳۴ قانون ثبت مبنی بر: «هرگاه بدهکاری در ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زیان دیرکرد نسبت به اصل از تاریخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهی مزایده مال مورد معامله از همان مبلغی که در سند تعیین شده به‌علاوه اجور عقب افتاده و زیان دیرکرد نسبت به اصل وجه از تاریخ انقضای مدت معامله تا روز مزایده و حقوق دیوانی و هزینه مزایده و مالیات حراج منتشر می‌شود.»
   بدیهی است که جمله «اجور عقب افتاده» مندرج در این ماده مربوط به اجور در مدت خیار است که در سند مقرر گردیده.
4. ماده (۱۰۹) آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی حاکی معامله با حق استرداد چیست؟ از: (بستانکار باید در درخواست خود مبالغ زیر را تعیین نماید:

• میزان اصل طلب؛
• میزان اجور عقب افتاده «اگر قبوض اقساطی دارد باید پیوست نماید»؛
• میزان خسارت تأخیر معامله با حق استرداد چیست؟ تأدیه تا روز درخواست اجراییه).

به طوری که ملاحظه می‌شود در این ماده مقنن یکی از اقلام طلب دائن را اجور عقب افتاده ذکر کرده است. بنا به مراتب بالا معتقد بر تأیید حکم شماره ۲۶۱ – ۶/۳/۴۳ شعبه دهم می‌باشم.

دادستان کل – دکتر علی آبادی

مشاوره نموده، به اکثریت به شرح زیر رأی می‌دهد: (رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور)

در موضوع اختلاف رویه حاصل میان شعبه اول و شعبه دهم دیوان‌عالی کشور راجع به استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال‌گیرنده در معامله با حق استرداد نظر به ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب مرداد ۱۳۱۰ که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال‌گیرنده شناخته شده و نظر به ماده ۷۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی که به موجب آن در صورتی که مال مورد معامله در تصرف انتقال‌گیرنده باشد انتقال‌دهنده در مدت تصرف حق مطالبه اجرت‌المثل از انتقال‌گیرنده ندارد. رأی شعبه دهم نتیجتاً مورد تأیید است. این رأی طبق ماده واحده وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه سال ۱۳۲۸ در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

Tag Archives: معاملات با حق استرداد چیست؟

در معامله با حق استرداد نظر به ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده می‌باشد. در مورد استفاده انتقال‌گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه‌های مختلفی در شعب دیوان‌عالی کشور اتخاذ شده که جناب آقای دادستان کل طرح […]

چر انتشارات چراغ دانش ؟

انتشارات چراغ دانش ناشر تخصصی کتب حقوقی می باشد که می توانید برای خرید کتاب حقوقی به آن مراجعه کنید همچنین برای خرید کتاب های جدید حقوقیکه با قوانین جدید به روز شده است را میتوانید از آن تهیه کنید. برای خرید کتاب‌های انتشارات چراغ دانش می‌توان به نمایشگاه هایی که در سراسر ایران در دادگستری‌ها و دانشگاه‌ها عرضه می‌شود مراجعه کنید و کتاب حقوقی را با تخفیف خریداری کنید یا می توانید در شهرهایی که چراغ دانش نمایندگی فروش دارد کتاب خود را تلفنی سفارش داده و هزینه معامله با حق استرداد چیست؟ را درب منزل پرداخت کنید و در تهران از دفتر مرکزی که در آدرس سهروردی جنوبی پلاک ۱۷۷ طبقه دوم کتاب را تلفنی سفارش دهید و هزینه را درب منزل پرداخت کنید. برای مشاهده بخشی از pdf کتاب و تمامی کتاب های منتشر شده می توانید به صفحه خرید کتاب حقوقی سایت چراغ دانش رفته و آنلاین از سایت خرید کنید.

درباره چراغ دانش

چراغ دانش بزرگترین ناشر تخصصی کتب کاربردی حقوقی است که هرساله بابرگزاری صدها نمایشگاه در سراسر ایران عزیزمان این آثار ارزشمند را در دسترس جامعه حقوق به ویژه قضات، وکلاء و دانشجویان قرار می دهد در این کتاب ها سعی شده است علاوه بر روند تئوری دعاوی به روند عملی و کاربردی که حاصل تجربه یک عمر فعالیت بوده را برای موفقیت شما عزیزان به خدمت بگیریم.

تماس با ما

آدرس : تهران, سهروردی جنوبی نرسیده به تقاطع مطهری پلاک ۱۷۷ ساختمان وکیل تاپ واحد۳

جایگاه بیع شرط و معاملات با حق استرداد با رویکردی در قانون مدنی

مقصود از بیع خیاری، عقدی است که در آن برای یکی از طرفین یا شخص ثالث خیار فسخ شرط شود. حق فسخ، به طور معمول برای فروشنده شرط می شود: بدین ترتیب که در قراداد خرید و فروش می آید که، هرگاه فروشنده در مدت معین ثمن را به خریدار پس بدهد، حق فسخ معامله و تملک مجدد مبیع را داشته باشد. این عقد را در حقوق ما بیع شرط نیز می نامند، ودر قانون ثبت اسناد و املاک معامله با حق استرداد گفته شده است. در بیع خیاری، وضع مالکیت مبیع، پیش از سپری شدن مدت خیار و قطعی شدن بیع، ثابت نیست. زیرا فروشنده می تواند، هرگاه بخواهد، با پرداختن ثمن، آنچه را که از دست داده است دوباره تملک کند. وضع متزلزل مبیع ممکن است این تردید را به وجود آورد که ملکیت نیز پس از انقضای خیار منتقل می شود و قانون مدنی برای رفع همین تردید مقرر داشته است که : در بیع خیاری مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضاء خیار. . (ماده 364 ق.م.) ماده 459 قانون مدنی، اراده خریدار و فروشنده را حاکم بر عقد می داند و مقرر می دارد که : . اگر بایع به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید، بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می گردد. . ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اثر معامله با حق استرداد را در زمره معاملات رهنی قرارداد. به موجب این ماده، در معاملات شرطی نیز، مانند معامله رهنی، خریدار تنها طلبکار فروشنده محسوب می شود و می تواند برای وصول طلب خود و زیان دیر کرد در خواست صدور اجراییه و فروش مبیع شرطی را بکند. با این وصف، دیگر بیع شرط یا خیاری باعث انتقال مالکیت مبیع به خریدار نمی شود و نهاد حقوقی ویژه ای است که باید جداگانه مورد مطالعه قرار گیرد.