نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن

«کاهش ارزش ثمن همان ارزش پولی زمان معامله است که مشتری به بایع پرداخت کرده است. در کاهش ارزش ثمن فرد همان پولی را دریافت می کند که ارزش و مالیت پول زمان معامله را داشته که با لحاظ ماده 1082 قانون مدنی و ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی بر اساس تورم و تغییر شاخص قیمت سالانه بانک مرکزی سالانه نرخ تورم اعلام می شود. مشتری عالم به مستحقق للغیر بودن مبیع نیز می تواند آن را دریافت کند.

نحوه پرداخت غرامت بایع به مشتری

آیا می دانید؟
در صورتی که بیعی فاسد باشد و معامله باطل گردد استرداد ثمن معامله مطابق شاخص نرخ تورم محاسبه می شود و مستند ان را ی وحدت رویه به شرح و تفضیل ذیل می باشد ::
رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، موضوع نحوه پرداخت غرامت بایع به مشتری در صورتیکه مبیع مستحق‌للغیر باشد .

مرجع تصویب: هیئت عمومی دیوانعالی کشور
شماره ویژه نامه: ۷۳۹
چهارشنبه،۲۶ آذر ۱۳۹۳
سال هفتاد شماره ۲۰۳۲۷
رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، موضوع نحوه پرداخت غرامت بایع به مشتری در صورتیکه مبیع مستحق‌للغیر باشد
شماره۸۴۸۵/۱۵۲/۱۱۰ – ۹۳/۰۹/۰۵
مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور
گزارش پرونده وحدت رویه ردیف ۹۳/۳۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور با مقدمه مربوط و رأی آن به شرح ذیل تنظیم و جهت چاپ و نشر ایفاد می‌گردد.
معاون قضائی دیوان عالی کشورـ ابراهیم ابراهیمی
الف: مقدمه
جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد پرونده وحدت رویه ردیف ۹۳/۳۰ رأس ساعت ۹ روز سه‌شنبه مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ به ریاست حضرت حجت الاسلام والمسلمین جناب آقای حسین کریمی رئیس دیوان عالی کشور و حضور حجت الاسلام والمسلمین جناب آقای سیدابراهیم رئیسی دادستان کل کشور و شرکت جنابان آقایان رؤساء، مستشاران و اعضاء معاون کلیه شعب دیوان عالی کشور، در سالن هیأت عمومی تشکیل و پس از تلاوت آیاتی از کلام الله مجید و قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسی نظریات مختلف اعضای شرکت‌کننده در خصوص مورد و استماع نظریه دادستان کل کشور که
به ترتیب ذیل منعکس می‌گردد، به صدور رأی وحدت رویه قضائی شماره ۷۳۳ ـ ۱۵/۷/۱۳۹۳ منتهی گردید.

ب: گزارش پرونده
با احترام، به استحضار می‌رساند: براساس گزارش شماره ۵۰۰۰۲/۸۱۱/۹۰۲۲/الف مورخ ۱۷/۱۱/۱۳۸۹ آقای رئیس حوزه قضائی شهرستان ماکو از شعب سوم و یازدهم دادگاه‌های تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در مورد غرامات موضوع ماده ۳۹۱ قانون مدنی، طی پرونده‌های کلاسه ۵۲۰۰۲۹۶ و ۸۹/۸۹۰۰۸۶ آرای مختلف صادر شده است که خلاصه جریان هر یک از آنها به شرح ذیل منعکس می‌گردد:
الف ـ طبق محتویات پرونده کلاسه ۵۲۰۰۲۹۶ شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان مرقوم، در پرونده کلاسه ۸۸/۷۳۳/ح۲، شعبه دوم دادگاه حقوقی ماکو در مورد دعوی آقای سلیمان قاسم‌زاده فرزند محمدعلی علیه آقای علی مقدسی فرزند فتح‌اله، دادنامه شماره ۸۸/۹۱۴ ـ ۳۰/۸/۱۳۸۸ را به این شرح صادر نموده است:
«در خصوص دعوی آقای سلیمان قاسم‌زاده، فرزند محمدعلی به طرفیت آقای علی مقدسی، فرزند فتح‌اله به خواسته بطلان معامله دو قطعه زمین خالی قطعات تفکیکی به شماره‌های ۲۳/۱۴ به مساحت هفتصد مترمربع از پلاک ۱۰۱۹ ـ اصلی به علت مستحق‌للغیر در آمدن مبیع مقوم به ده‌میلیون ریال و استرداد ثمن به مبلغ سی و پنج میلیون ریال و استرداد غرامات (افزایش قیمت) به مبلغ سیصد و نود میلیون ریال جمعاً پانصد و پنجاه و پنج میلیون ریال با اعسار از پرداخت هزینه دادرسی اولاً، در خصوص اعسار سابق بر این حکم بر قبول اعسار صادر که قطعیت یافته است. ثانیاً، در خصوص ماهیت امر توجهاً به شرح دادخواست تقدیمی، مبایعه‌نامه مورخ ۱۳/۶/۱۳۸۶ استعلام واصله از منابع طبیعی پیوست پرونده که مبین وجود پلاک ۱۰۹۱ ـ اصلی در محدوده ثبتی پلاک ۱۰۸ فرعی از ۱۰۶ ـ اصلی قاسم آغلی و خارج‌نویسی پرونده کلاسه ۸۷/۱۲۰۴ و ۸۷/۹۶۵ که بر ملی اعلام شدن رقبه مذکور اشعار دارد و اینکه خوانده دفاعیات موجهی که بطلان دعوی خواهان را مدلل سازد ارائه نداده است؛ لذا دادگاه با لحاظ نظریه کارشناس مصون مانده از تعرض، دعوی خواهان را وفق نظریه مذکور، محمول بر صحت تلقی به استناد ماده ۳۴۸ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر بطلان مبایعه‌نامه مورخ ۱۳/۶/۱۳۸۶ مربوط به قطعات ۲۳ و ۱۴ جمعاً به مساحت هفتصد مترمربع از پلاک ۱۰۹۱ ـ اصلی و الزام خوانده به پرداخت مبلغ سی و پنج میلیون ریال ثمن معامله در حق خواهان محکوم و اعلام می‌دارد مضاف بر آن در خصوص مطالبه غرامات (افزایش قیمت ملک) توجهاً به اینکه از غرامات مندرج در ماده ۳۹۱ قانون مدنی صرفاً هزینه‌های دلالی و مخارج مصروفه بر رقبه موضوع مستحق‌للغیر مستفاد نمی‌گردد چه اینکه عبارت «غرامات» به صورت مطلق به کار برده شده و حسب استفتائات معموله از آیات عظام مندرج در نشریه پیام آموزش شماره ۳۴ پیوست پرونده غرامات شامل افزایش قیمت نیز خواهد بود؛ لذا دادگاه با لحاظ مراتب فوق و نظریه کارشناسی، خوانده را به پرداخت مبلغ دویست و ده میلیون ریال از بابت افزایش قیمت در حق خواهان محکوم و اعلام می‌‌دارد. خواسته مازاد بر محکوم‌به، به جهت عدم اتکاء ] به [ دلیل اثباتی محکوم به رد است؛ لذا دادگاه به استناد ماده ۱۹۷ قانون اخیرالذکر ] حکم [ بر بی‌حقی خواهان در این خصوص صادر و اعلام ] می‌نماید. [ نظر به محکوم‌له واقع شدن خواهان، هزینه دادرسی در مرحله اجرای حکم وصول خواهد شد. رأی صادره حضوری تلقی ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان می‌باشد.» که پس از تجدیدنظرخواهی معموله، شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان، طی دادنامه شماره ۳۷۰۰۷۰۵ مورخ ۲۷/۸/۱۳۸۹ چنین اتخاذ تصمیم کرده است:
در مورد تجدیدنظرخواهی آقای علی مقدسی به طرفیت آقای سلیمان قاسم‌زاده از دادنامه شماره ۹۱۴/۸۸ صادره در پرونده کلاسه ۷۳۳/۸۸ دادگاه محترم شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ماکو، مبنی بر صدور حکم به بطلان معامله موضوع قرارداد عادی مورخ ۱۳/۶/۱۳۸۶ (دو قطعه زمین خالی قطعات تفکیکی به شماره‌های ۲۳ و ۱۴ به مساحت ۷۰۰ مترمربع از پلاک ۱۰۹۱ اصلی) به علت مستحق‌للغیر در آمدن مبیع و پرداخت ثمن معامله به مبلغ سی و پنج میلیون ریال در حق تجدیدنظرخوانده و پرداخت غرامات به مبلغ دویست و ده میلیون ریال از بابت افزایش قیمت در حق تجدیدنظرخوانده اولاً، نظر به اینکه در خصوص بطلان معامله و استرداد ثمن ایراد و اعتراض مؤثر و موجهی از ناحیه تجدیدنظرخواه که موجبات نقض دادنامه موصوف را فراهم آورد به عمل نیامده و با ارجاع امر از سوی این دادگاه به هیأت سه نفره کارشناسان نیز مشخص شده که قطعات مورد معامله خارج از مالکیت فروشنده آقای علی مقدسی قرار داشته و اعتراض موجه و مؤثری از سوی تجدیدنظرخواه به این نظریه معمول نگردیده و نظریه کارشناسان با اوضاع و احوال مسلّم قضیه مغایرتی ندارد؛ لذا دادنامه تجدیدنظرخواسته در این موارد صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص می‌گردد و به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی ] دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور [ مدنی آن را تأیید می‌نماید و اما در خصوص قسمت دیگر دادنامه یعنی پرداخت غرامات به مبلغ دویست و ده میلیون ریال، چون این مبلغ به عنوان افزایش قیمت در نظر گرفته شده و غرامات شامل هزینه‌هایی است که مربوط به معامله می‌شود و از انجام معامله به خریدار وارد می‌شود و تورم موجود در جامعه که موجب افزایش قیمت می‌شود نمی‌تواند داخل در غرامت تلقی گردد؛ بنا به مراتب این قسمت از دادنامه را موجه و قانونی تشخیص نداده، به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی ] دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور [ مدنی آن را نقض و در خصوص دعوی خواهان آقای سلیمان قاسم‌زاده به طرفیت خوانده آقای علی مقدسی به خواسته مطالبه غرامت (ناشی از افزایش قیمت ملک) در توجه به موارد فوق‌الذکر و به استناد ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی ] دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور [ مدنی حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌شود. صدور این حکم مانع از مطالبه مخارجی که خریدار به سبب انجام معامله نموده و غرامت به آن مخارج شامل می‌شود نخواهد بود. رأی صادره از سوی این دادگاه قطعی است.
ب ـ در پرونده کلاسه ۸۹/۸۹۰۰۸۶ شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان مذکور در فوق، شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ماکو درباره دعوی آقای بهمن حسینعلی‌زاده فرزند پرویز به طرفیت آقای هوشنگ فتح‌اله‌زاده فرزند میکائیل، طی دادنامه ۸۸/۹۵۰ ـ ۱۱/۹/۱۳۸۸ اعلام داشته:
«در خصوص دعوی آقای بهمن حسینعلی‌زاده، فرزند پرویز با وکالت عباسعلی محمودی مرکید وکیل پایه یک دادگستری به طرفیت آقای هوشنگ فتح‌اله‌زاده فرزند میکائیل به خواسته فسخ معامله مورخ ۱۰۲۵ مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۳ به علت مستحق‌للغیر بودن مبیع مقوم به یازده میلیون ریال، استرداد ثمن معامله مقوم به هفت میلیون و چهارصد و سی‌هزار ریال و مطالبه غرامات و افزایش قیمت ملک مرقوم طبق نظریه کارشناسی و خسارات دادرسی پرونده کلاسه ۸۶/۶۷۹ این دادگاه مقوم به سه‌میلیون ریال با احتساب حق‌الوکاله و هزینه‌های دادرسی که در اولین جلسه دادرسی خواسته را از فسخ به بطلان تغییر داده است توجهاً به شرح دادخواست تقدیمی، مبایعه‌نامه مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۳ پیوست پرونده نظریه کارشناسی موضوع پرونده کلاسه ۸۶/۶۷۹ از دادگاه اینکه خوانده دفاعیات موجهی که بطلان دعوی خواهان را مدلل سازد ارائه نداده است چه اینکه الف ـ عدم اطلاع بایع از مستحق‌للغیر بودن تلقی مسئولیت مدنی وی را فراهم نخواهد آورد. ب ـ علی‌رغم ادعا مبنی بر طرح دعوی جلب ثالث به این دادگاه در پرونده مطروحه ارائه نشده است. ج ـ غرامات مقرر در ماده ۳۹۱ قانون مدنی به صورت مطلق آورده شده عدم تسری آن به افزایش قیمت ملک با توجه به تورم و کاهش ارزش پول و تلقی آن صرفاً هزینه‌های دلالی و نگهداری و امثال آن مستفاد نمی‌شود بالاخص اینکه حسب استفتاء اخیر از مراجع عظام به اکثریت اعتقاد به پرداخت روز ثمن یا براساس تورم بوده‌اند. بنا به مراتب دادگاه دعوی خواهان را محمول بر صحت تلقی به استناد مواد ۳۹۰، ۳۹۱ و ۳۴۸ قانون مدنی، مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن صدور حکم بر بطلان بیع مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۳ فی مابین متداعیین پرونده خوانده را به پرداخت مبلغ هفت میلیون و چهارصد و پنجاه هزار ریال از بابت ثمن معامله، مبلغ یکصد و چهل میلیون و هفتصد و پنجاه هزار ریال از بابت غرامات (افزایش قیمت) و مبلغ پنج میلیون و هفتصد و سی و یک‌هزار و دویست ریال از بابت شصت درصد حق‌الوکاله وکیل در مرحله نخستین دادرسی و مبلغ سه میلیون و یکصد و سی و پنج هزار و یکصد ریال از بابت هزینه دادرسی در حق خواهان محکوم و اعلام می‌دارد خسارت دادرسی پرونده کلاسه ۸۶/۶۷۹ این دادگاه به جهت صدور حکم بر بطلان دعوی و قطعیت آن مردود است؛ لذا دادگاه به استناد ماده ۱۹۷ قانون مارالذکر حکم بر بی‌حقی خواهان در این خصوص صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره حضوری تلقی، ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ] ابلاغ [ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان می‌باشد.» که با اعتراض محکوم ٌ علیه، شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان مربوطه دادنامه ۱۴۵۰۰۳۶۰ ـ ۳۱/۳/۱۳۸۹ را به این شرح صادر کرده است:
«تجدیدنظرخواهی آقای هوشنگ فتح‌اله‌زاده نسبت به دادنامه شماره ۹۵۰/۸۸ صادره در پرونده کلاسه ۳۶۷/۸۸ شعبه دوم دادگاه محترم حقوقی ماکو که به موجب آن حکم به بطلان بیع مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۳ قرارداد شماره ۱۰۲۵ و پرداخت ثمن مورد معامله به نرخ روز صادر شده است، به لحاظ عدم ایراد و اعتراض مؤثر در راستای نقض دادنامه وارد نبوده به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی ] دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور [ مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی عین دادنامه بدوی تأیید می‌گردد. رأی صادره قطعی است.»
همانطور که ملاحظه می‌فرمایید برداشت شعب سوم و یازدهم دادگاه‌های تجدیدنظر استان آذربایجان غربی از عبارت «غرامات» مذکور در ماده ۳۹۱ قانون مدنی متفاوت بوده که منجر به تصمیمات صدرالاشعار گردیده به طوری که شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر تورم موجود در جامعه را که موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود غرامت تلقی نکرده و دادنامه ۸۸/۹۱۴ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ماکو را در این قسمت نقض و حکم بر بی‌حقی خواهان بدوی صادر کرده ولی شعبه یازدهم این دادگاه، افزایش قیمت ناشی از تورم موجود در جامعه را غرامت تلقی و دادنامه ۸۸/۹۵۰ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ماکو را تأیید نموده است که برای جلوگیری از صدور آرای متهافت طرح قضیه را برای صدور رأی وحدت رویه قضائی موضوع ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری را تقاضا دارد.
معاون قضایی دیوان عالی کشور ـ حسین مختاری

ج: نظریه دادستان کل کشور
با احترام، در خصوص پرونده وحدت رویه شماره ۹۳/۳۰ موضوع اختلاف بین شعب سوم و یازدهم دادگاه‌های تجدیدنظر استان آذربایجان غربی نظر خود را به شرح ذیل اعلام می‌دارم. قبلاً ذکر چند نکته را ضروری می‌دانم:
۱ـ آنچه ملاک در جبران خسارت مشتری است کاهش قدرت خرید وی در اثر تورم و به عبارتی کاهش قیمت ثمن است نه آنچه در نظریه اداره حقوقی با عبارت افزایش قیمت ملک آمده است. در فتاوی مراجع عظام حضرات آیات بهجت، شبیری زنجانی، مکارم شیرازی، نوری همدانی و همچنین مقام معظم رهبری نظر به مصالحه در برخی از موارد و توجه به کاهش قدرت خرید در موارد دیگری، حضرت امام (ره) در مورد غصب بودن آن دارایی‌ها فرموده‌اند که از جهت وحدت ملاک قابل استناد است که جبران خسارت مشتری را فتوای داده‌اند و نیز اشاره به قیمت ثمن یا نرخ تورم شده است.
۲ـ مستفاده از مواد ۳۹۱ و ۳۹۲ قانون مدنی و فتاوی غالب مراجع عظام این است که خسارت وارده بر مشتری نباید بلاجبران و حتی در صورت کسر قیمت ملک، بایع مکلف شده اصل ثمن را استرداد نماید؛ لذا حمل لفظ غرامات فقط بر هزینه‌های مشتری در ملک مورد معامله خلاف ظاهر و اطلاق آن است.
۳ـ نظر به اینکه در سؤال مورد استفتاء اشاره‌ای به افزایش قیمت نشده است شاید بتوان فتاوی که اصل ثمن را تصریح دارد حمل بر فرض کسر قیمت ملک دانست به این معنا که حتی در صورت کسر قیمت ملک بایع موظف است اصل ثمن را مسترد دارد.
علی‌هذا با توجه به مراتب فوق نتیجتاً رأی شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی، مبنی بر اینکه غرامات شامل افزایش قیمت با توجه به تورم اقتصادی می‌شود را صائب دانسته و تأیید می‌نمایم.

د: رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ ـ ۱۵/۷/۱۳۹۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می‌ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراین دادنامه شماره ۳۶۰ مورخ ۳۱/۳/۱۳۸۹ شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌گردد. این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور

نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن

تغییر وضعیت ناوبری

E: [email protected]
P: +1 838 708 83 30
A: Upper East Side, San Francisco

دعوای استرداد ثمن معامله

دعوای استرداد ثمن معامله

دعوای استرداد ثمن معامله ؛شناخت و آگاهی نسبت به نکات حقوقی و مناسبات قانونی بخش خرید و فروش و معامله املاک دارای اهمیت ویژه ای می‌باشد چراکه مسکن و املاک یکی از بخش‌های اساسی سرمایه گذاری مردم محسوب می‌شود.امروزه در خصوص دعاوی ملکی پرونده های زیادی در مراجع قضایی جاری می باشد که از جنبه های مختلف قانونی طرفین را درگیر مشکلات معمول ساخته است خصوصاً اینکه سهل انگاری و سود جویی اشخاص نیز در این زمینه به نحو چشمگیری قابل رؤیت می باشد.

مبنای حقوقی دادخواست استرداد ثمن معامله

در بسیاری از موارد ممکن است معامله ای برای ملکی منعقد شود و مقداری از ثمن معامله یا تمام آن به فروشنده پرداخت شود اما بعد از تحویل ثمن،معامله فسخ یا اقاله شود و یا اینکه کشف شود که معامله به هر دلیلی از ابتدا باطل بوده است.در چنین حالتی خریدار می تواند از طرق حقوقی از جمله استرداد ثمن معامله،اقدام و ثمن را پس بگیرد.

گاهی ممکن است بدون تقصیر فروشنده ملک تلف شود؛

به این معنا که مالک ،مال یا ملک خود را به طور صحیح و قانونی انتقال داده باشد و بخشی یا تمام ثمن معامله را گرفته باشد؛اما قبل از این که ملک را تحویل خریدار دهد و او مال را در اختیار بگیرد، بدون تقصیر فروشنده،ملک تلف شود.از آنجا که این تلف قبل از قبض بوده است،تلف به عهده ی فروشنده است و با درخواست خریدار،فروشنده ملزم به پس دادن و استرداد ثمن معامله می باشد.

در همه این موارد،ذی نفع می تواند به مالک رجوع کند و در صورت ندادن ثمن معامله با دادخواست استرداد ثمن معامله،حق خود را از طریق مراجع قضایی پیگیری کند.

طرفین دعوی

در این دعوا خریدار خواهان و فروشنده خوانده محسوب می شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

با توجه اینکه ثمن معامله طلب و دین است،معامله مربوط به دعوای استرداد ثمن،دعوایی منقول محسوب می شود.خواهان می تواند در دادگاه محل اقامتگاه خوانده،طرح دعوی کند.

نحوه اجرای رأی

بعد از اینکه حکم قطعی مبنی بر محکومیت خوانده به استرداد ثمن صادر شد،خواهان باید درخواست صدور اجراییه کند.اگر اصل ثمن در دست محکوم علیه باشد،اصل ثمن ، توقیف و مسترد می شود و اگر اصل ثمن موجود نباشد ، به طرق مختلف از جمله معرفی اموال متعهد به ناحیه ی اجرا و در صورت عدم شناسایی اموال متعهد با گرفتن استعلام از اداره ی راهور،ثبت اسناد و املاک،بانک مرکزی و … اموال محکوم علیه تفروش توقیف و مبلغ ثمن از محل فروش آن به محکوم له پرداخت می شود.در صورت عدم امکان توقیف اموال محکوم علیه،به استناد ماده ی ۳ قانون نحوه ی اجرای محکومیت های مالی،می توان محکوم علیه را تا زمان پرداخت محکومیت و یا اثبات اعسار،حبس کرد.

دادخواست مطالبه وجه علیه وکیل

اگر وکیل در معامله که اختیار گرفتن ثمن را دارد،ثمن را از خریدار بگیرد و با وجود مطالبه ی فروشنده(موکل) ثمن را به او ندهد،فروشنده می بایست دادخواست مطالبه ی وجه را طرح کند نه استرداد ثمن.هم چنین از لحاظ کیفری ، عمل وی با وجود سایر شرایط به نظر اکثر محاکم ، جرم خیانت در امانت محسوب می شود.

ملک مستحق للغیر

اگر ملک فروخته شده متعلق به شخص دیگری باشد،در صورتی که خریدار نسبت به مستحق للغیر بودن جاهل باشد، می تواند علاوه بر مطالبه ی ثمن،خسارت ثمن را از تاریخی که به فروشنده ی فضولی تحویل شده تا تاریخ ارائه دادخواست بر مبنای شاخص تورم بانک مرکزی،مطالبه کند.در صورتی خریدار می تواند غرامت ناشی از چنین معامله ای را مطالبه کند که جاهل به فساد معامله باشد.وگرنه اقدام به ضرر خویش کرده و مسئولیتی متوجه فروشنده نیست و کلیه غرامت ها از قبیل هزینه تنظیم سند رسمی ، دستمزد دلال و هزینه نگهداری مبیع حسب مورد به عهده ی خودش خواهد بود.

در حالت فوق در صورتی که سوء نیت فروشنده و علم وی به مستحق للغیر بودن اثبات شود،فروشنده به جرم فروش مال غیر نیز تحت تعقیب کیفری قرار خواهد گرفت.

چنانچه به جای وجه نقد ثمن عین معین باشد،

در اینصورت با مطالبه خریدار همان عین باید مسترد شود و اگر ثمن مزبور در دست فروشنده تلف یا ناقص شده باشد،فروشنده ضامن عین و منافع آن می باشد.

در نهایت بهتر است دادخواست استرداد ثمن به همراه دادخواست تأیید فسخ و یا بطلان بیع،مطرح می شود و درواقع به استناد رأی صادره از دادگاه تجدید نظر استان تهران، دعوای استرداد ثمن قبل از ابطال بیع قابلیت استماع ندارد.

دفتروکالت وکیل الرعایا

نیاز به وکیل در دنیای پیچیده امروزی ضرورتی اجتناب ناپذیر است.دفتر وکالت وکیل الرعایا با جمع آوری وکلای متخصص در تمامی موارد اعم از خانوادگی، تجاری، کیفری و حقوقی آماده خدمت رسانی به شما عزیزان میباشد .و افراد می توانند با توجه به نوع پرونده و مشکل حقوقی و حوزه قضایی خود به وکیل مورد نظر خود دسترسی یافته. و با اخذ مشاوره در صورت صلاحدید با وکیل محترم قراردادی را جهت پیگیری مؤثر تر امور انعقاد نمایند.

تلفن تماس : ۰۹۱۲۹۷۲۴۲۲۶

آدرس: تهران ، میدان الغدیر ، کوچه شهرک شهدا ، روبروی مرکز جراحی مهر ، پلاک ۸ ، طبقه۴

رویه قضایی نحوه محاسبه کاهش ارزش ثمن در صورت مستحقق للغیر درآمدن مبیع

مقالات حقوقی

تفسیر رأی وحدت رویه 733 هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رویه مراجع قضایی کشور برای نحوه محاسبه کاهش ارزش ثمن

اختلاف رویه مراجع قضایی اعم از دادگاه های حقوقی بدوی، تجدیدنظر و دیوان عالی کشور بر سر دایره شمول غرامت مذکور در ماده 391 قانون مدنی، بعد از گذشت قریب به 7 سال از صدور رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ –1393/7/15 هیأت عمومی دیوان‌ عالی‌ کشور، به قسم دیگری باقی است به نحوی که در عمل شاهد آرای متهافت می باشیم.

اهمیت اختلاف ذکر شده در حدی است که مدیر کل امور استان ها و سازمان های وابسته قوه قضاییه طی درخواست شماره 9000/2/256/1030 مخ 1397/10/25 از رؤسای کل دادگستری استان های کشور، تقاضای ارسال نمونه آرای متهافت با رأی وحدت رویه فوق را جهت طرح مجدد موضوع در هیأت عمومی دیوان عالی کشور نمودند.

منشاء اختلاف نظر

رئیس قوه قضاییه فعلی که در جلسه اعضای هیأت عمومی رأی وحدت رویه 733 هیأت عمومی سمت دادستانی کل کشور را برعهده داشتند، در نظریه ابزاری خود، غرامت را شامل «کاهش قدرت خرید» مشتری در اثر تورم و به عبارتی «کاهش قیمت ثمن» دانستند و به صراحت تصریح نمودند که این کاهش شامل «افزایش قیمت ملک» که در نظریه اداره حقوقی آمده، نیست. این مقام به متن نظریه و یا مشخصات آن اشاره ای ننمودند و معین نیست مقصود کدام یک از نظرات متعدد اداره فوق است.

هیأت عمومی دیوان عالی کشور در متن رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ 1393/7/15 تنها به لفظ «کاهش ارزش ثمن» اکتفاء نمود. هر چند این رأی به اختلاف نظر قضات مراجع قضایی نسبت به این که آیا غرامت صرفاً شامل ثمن و هزینه های مربوط به مبیع مانند توزین، هزینه دلالی و کاهش ارزش ثمن می شود یا خیر، خاتمه داد ولی اختلاف به قسم دیگری در مفهوم کاهش ارزش ثمن و نحوه محاسبه آن همچنان باقی است.

در این مجال در نظر است تا نگاه مختصری به رویه های قضایی شکل گرفته بر اساس رأی وحدت رویه فوق به نوعی مفسر آن نیز خواهد بود، داشته باشیم لکن قبل از آن نیاز است تا مقدمه ای کوتاه در تفاوت «کاهش ارزش ثمن» و «افزایش قیمت ملک» بیان شود تا بهتر بتوان به عمق اختلاف نظریات ابزاری پی برد و دید میزان استحقاق مشتری تا چه حد می تواند بر حسب دیدگاه قضات مراجع قضایی دستخوش تغییر شود.

«کاهش ارزش ثمن همان ارزش پولی زمان معامله است که مشتری به بایع پرداخت کرده است. در کاهش ارزش ثمن فرد همان پولی را دریافت می کند که ارزش و مالیت پول زمان معامله را داشته که با لحاظ ماده 1082 قانون مدنی و ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی بر اساس تورم و تغییر شاخص قیمت سالانه بانک مرکزی سالانه نرخ تورم اعلام می شود. مشتری عالم به مستحقق للغیر بودن مبیع نیز می تواند آن را دریافت کند.

«افزایش قیمت ملک» تابع نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی نبوده و ممکن است در کوتاه مدت به دلیل عوامل متعدد اقتصادی چندین برابر شود. این افزایش تحت تأثیر دو عامل است. عوامل بنیادی که توسط عرضه و تقاضای بازار کنترل می شوند و عوامل غیر بنیادی مانند تراکم ساختگی و وابستگی میزان درآمد شهرداری به عوارض ساخت و ساز، عواید ناشی از بخش زمین و مسکن است. مطالبه افزایش قیمت ملک فرع بر جهل مشتری است.»

(نقد و بررسی رأی وحدت رویه شماره 733 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، عباداله رستمی چلکاسری، محمد رضا سرگزی و نوشتن فرهانی روحانی، فصلنامه رأی، مطالعات آرای قضایی)

نظرات ابزاری در نحوه محاسبه کاهش ارزش ثمن

نظر اول- محاسبه ارزش ثمن به نرخ تورم بانک مرکزی

عده ای از قضات با استناد به رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ – 1393/7/15 هیأت عمومی دیوان‌عالی‌کشور و همچنین با بهره گیری از نظریات مشورتی شماره 7/406/94 مورخ 1394/2/19 ، شماره 7/588/94 مورخ 1394/3/5 و شماره 7/900/98 مورخ 1398/7/7 اداره کل حقوقی قوه قضاییه عقیده دارند، با توجه به مواد 390 و 391 قانون مدنی و لحاظ این که در قانون تعریف صریحی از غرامت صورت نگرفته است و با عنایت به این که رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ 1393/7/15 دیوانعالی کشور ناظر به ثمن معامله است که حسب سوابق مربوطه، ثمن وجه نقد بوده، لذا در مواردی که مبیع ثمن نقدی باشد، مشتری مستحق دریافت کاهش ارزش بها ملک بر اساس نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی با لحاظ ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی از زمان ابطال بیع و قرارداد تا زمان استرداد ثمن است که شاخص تورم (ثمن) ملاک است زیرا به علت باطل بودن بیع اساساً نباید قیمت مبیع در نظر گرفته شود.

نظریه دوم- تورم موضوعی ثمن

دسته ای دیگر از قضات نظر دارند، قدر متیقن رأی وحدت رویه 733 هیأت عمومی دیوان عالی کشور آن است که تورم ناشی از کاهش ارزش ثمن با ملاحظه همان معامله و به تعبیری تورم موضوعی باید لحاظ گردد نه محاسبه کاهش نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن ارزش ثمن بر مبنای ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی زیرا اگر مقصود این بود، در متن رأی هیأت عمومی فوق تصریح می گردید.

همچنین، مطابق صورت مذاکرات هیأت عمومی دیوان عالی کشور، منظور از غرامات ارزش پول در زمان پرداخت است که تحت عنوان «بازگرداندن قدرت خرید مشتری» مورد بحث قرار می گیرد نه ارزش پول بر مبنای شاخص تورم بانک مرکزی؛ در نتیجه کاهش ارزش ثمن داخل در غرامات بوده و قابل مطالبه می باشد.

نظر سوم- ارزش مبیع به نرخ روز

بعضی قضات عقیده دارند، از آنجایی که هیأت عمومی دیوان عالی کشور در قسمت پایانی رأی وحدت رویه 733 صادره، دادنامه شماره ۱۴۵۰۰۳۶۰ ـ ۱۳۸۹/۳/۳۱ شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی را تأیید نمود که این رأی در تأیید دادنامه ۸۸/۹۵۰ ـ ۱۳۸۸/۹/۱۱ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ماکو صادر شد و از آنجایی که در رأی اخیر غرامت به مفهوم «افزایش قیمت ملک» موضوع حکم قرار گرفت نه بازگرداندن قیمت قدرت خرید مشتری؛ بنابراین، مشتری مستحق دریافت بهاء ‌مبیع به نرخ روز با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری است و باید بر این اساس مبادرت به صدور حکم شود.

شعبه 5 دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ری در دادنامه صادره در سال 1399، نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن محاسبه قیمت روز یک واحد آپارتمان با شرایط قرارداد با احتساب قدمتی که در طی چند سال و بر فرض اجراء قرارداد پیدا می کرده را به کارشناس ارجاع و در نهایت با استناد به رأی وحدت رویه فوق و مواد 390، 391 و 392 قانون مدنی خواندگان را محکوم به پرداخت مبالغ افزایش قیمت ملک برابر نظریه کارشناسی نمود.

نظر چهارم – تفکیک ثمن نقد و غیر نقد

عده ای از قضات با لحاظ نظریات مشورتی سابق الذکر و همچنین نظریه شماره 7/95/1357 مورخ 1395/6/8 اداره کل حقوقی قوه قضاییه عقیده دارند، برای تعیین کاهش ارزش ثمن باید بین ثمن وجه نقد با ثمن غیر نقد قایل به تفاوت شد.

هرگاه ثمن وجه نقد باشد، باید به موجب رأی وحدت رویه شماره 733 هیأت عمومی که ناظر به ثمن وجه نقد است، در محاسبه کاهش ارزش ثمن «کاهش قدرت خرید خریدار» مد نظر قرار گیرد ولی هرگاه مبیع غیر وجه باشد، مانند این که یک دستگاه آپارتمان یا قطعه زمین ثمن تعیین می شود، باید ارزش آن را به قیمت روز بر مبنای نظریه کارشناسی محاسبه و مورد حکم قرار داد.

نتیجه گیری

با وصف این که به تصریح ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری، وظیفه هیأت عمومی دیوان عالی کشور خاتمه دادن به استنباط های متفاوت از مواد قانونی مشابه در محاکم از طریق تفسیر صحیح و تعیین مراد قانونگذار است، مع الوصف آن هیأت در صدور رأی وحدت رویه 733 از تصریح به این که مقصود از «کاهش ارزش ثمن» و کیفیت محاسبه آن خودداری نمود و بار تعیین آن را به مراجع قضایی رسیدگی کننده واگذار نمود، حال آن که می توانست صرفاً با تصریح عبارت کوتاهی مشابه آنچه دادستان کل کشور در نظریه خود بیان نمودند، مانع شکل گیری رویه های متعدد در مراجع قضایی شود.

از میان نظرات ابرازی، نظریه سوم علی رغم این که با قوانین و مقررات مدنی و رای وحدت رویه 733 هیأت عمومی دیوان عالی کشور همخوانی چندانی ندارد ولی با اصول و قواعد حقوقی به ویژه با اصل عدالت، انصاف‌ و قاعده لاضرر منطبق تر به نظر می رسد.

به نظر می رسد، تا زمان صدور رأی وحدت رویه ای دیگر و یا اصلاح ماده 391 قانون مدنی باید شاهد اختلاف نظر قضات در آرای صادره باشیم./ساعت 16.46 مورخ 1400/2/17

بروز رسانی مورخ 1400/5/7

سرانجام اختلاف رویه ها منجره به صدور « رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور » با موضوع نحوه محاسبه کاهش ارزش ثمن و جبران آن به عنوان غرامت ناشی از مستحقٌ‌للغیر در آمدن مبیع گردید.

انطباق این که رأی اخیر مؤید کدامیک از نظرات ابرازی در متن مقاله می باشد، به خوانندگان واگذار می شود.

توسط علیرضا مرادی

قاضی اسبق دادگستری، وکیل پایه یک کانون وکلا و مشاور حقوقی

14 دیدگاه

با سلام
از جنابعالی درخواست کمک می کنم.
خلاصه وار عرض کنم:
زمینی سال ۹۱ خریدم در سال ۹۴ فروختم و در سال اواخر سال ۹۵ پیامکی از سامانه ثنا برایم آمد. پیگیر شدم متوجه شدم شکایت فروش مال غیر شده از اینجانب در خصوص همین زمینی که اشاره کردم.
قبل از تشکیل جلسه دادگاه با خریدار زمین تماس گرفتم و جویای خبر شدم. ایشان فرمودند ۷۰ متر از ۲۹۰ متر زمین شما در داخل یک راه قدیمی بوده و شهرداری ادعای مالکیت دارد و شاکی گفت که من در مزایده شرکت کردم و ۷۰ متر را خریدم از شهرداری. بنده عرض کردم چرا همان موقع به صورت شفاهی یا از طریق مراجع قضایی با اظهارنامه مشکل را به بنده اطلاع ندادی تا رفع اقتصاد نمایم، جواب سربالا شنیدم.
خلاصه کنم بعد از مشخص شدن مشکل شاکی، ابتدا تحت عنوان فروش مال غیر شکایت کیفری نمود از این جانب که با سه نوبت کارشناسی مشخص شد هر آنچه را که خریده ام فروختم. در دادگاه کیفری و تجدید نظر کیفری تبرئه شدم.
شاکی مجدد اقدام به طرح شکایت با عنوان ابطال معامله و استرداد ثمن از اینجانب نمود. لازم به توضیح از زمین ها دارای سند عادی و شاکی بنده هم با ۶ ماه فاصله از زمانی که از این جانب زمین ها را خریده بود اقدام به فروش کرده بود و در زمان طرح شکایت فروش مال غیر و شکایت ابطال معامله و استرداد ثمن، زمین ها را فروخته و مالکیتی نداشت، حالا چرا من باید غرامت پرداخت کنم، آیا مشکل به وجود آمده به صورت شفاهی یا کتبی به بنده اطلاع داده که عرض می‌کنم هیچ مدرکی در پرونده از جهت اطلاع به بنده نیست.
حالا با این تفاسیر، وقتی من از مشکل به وجود آمده از طرف خریدار مطلع نشدم آیا علم غیب دارم یا باید در خواب به بند الهام شود چه مشکلی به وجود آمده، آیا من حق نداشتم از مشکل با خبر باشم که رفع فساد نمایم حرف شاکی در صورتی صحیح است که مشکل را به بنده اطلاع داده باشد و بنده اهمیتی از جهت رفع مشکل نداده باشم. اگر ایشان اثبات نماید که بنده را مطلع کرده و من اهمیتی ندادم که ۱۰۰ درصد بند محکوم هستم حالا بنده نمی‌دانم قاضی محترم دادگاه نخستین چطوری رای وحدت رویه ۷۳۳ را ملاک قرار داده: اولاً که این فساد معامله در ۲۰ درصد معامله ایجاد شده و الان هم این فساد رفع شده و بنده چرا باید غرامت بپردازم.
از شما تمنا دارم اینجانب را یاری کنید، بنده وکیل ندارم. در دادگاه بدوی محکوم شدم، پرداخت غرامت به قیمت روز تجدیدنظر زده‌ام که هماهنگ با تجدید نظر تقاضای اعسار هم کردم.
تا این زمان که مطلب را عرض می کنم یک پیامک برای تاریخ بیست و هفتم اردیبهشت برای بررسی اعسار آمده که شاهد ها را معرفی کنم ولی برای تعیین روز دادگاه تجدیدنظر فعلاً چیزی به دستم نرسیده.
از شما تقاضا دارم در صورتی که وقت دارید، اینجانب را راهنمایی کنید و حتماً مسئولیتی را که بر گردن دارم و تعهد خودم را درخصوص شما انجام خواهم داد. این مسئله برای من خیلی مهم و از جهت هزینه مشکلی ندارم.
با تشکر از شما

درود
1- هر چند اعلام نظر دقیق نسبت به مشکل حقوقی شما نیازمند آگاهی از جزئیات پرونده های کیفری مختومه و حقوقی مطروحه است، مع الوصف حکم کلی قضیه آن است که، چنانچه ثابت شود که مقدار 70 متر از زمین ملک شهرداری بوده است، عقد بیع به علت مستحقق للغیر در آمدن مبیع نسبت همین مقدار باطل است لکن نسبت به مقادیر دیگر صحیح است. در چین مواردی خریدار برابر «ماده 441 قانون مدنی» دو دارد یا معامله صحیح را به علت «خیار تبعض صفقه» فسخ و کل ثمن پرداختی را دریافت کند و یا قسمت صحیح را قبول و تنها نسبت به مقدار باطل، ثمن را از شما مطالبه کند.
با توجه به توضیح شما که خریدار زمین های خریداری شده را فروخته، حسب ظاهر این امر تأیید عملی صرفنظر کردن از اعمال حق فسخ معامله صحیح دارد لکن مانع از آن نیست تا بتواند ثمن مقدار 70 متر و غرامت را بر اساس «مواد 390، 391 قانون فوق» و نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن همچنین رأی وحدت رویه 733 هیأت عمومی دیوان عالی کشور از شما مطالبه کند مگر آن که خلاف انصراف از اعمال حق فسخ ثابت شود که در این صورت، درخواست ابطال معامله مؤید اعمال حق فسخ و در نتیجه حق مطالبه کل ثمن و غرامت به استناد مستندات مذکور را دارد.
2- برای مشاوره با بنده به پست «شیوه های مشاوره حقوقی با وکیل مرادی» مراجعه کنید.

با عرض سلام و خدمت جناب مرادی
بنده ملکی رو خریداری کردم با ثمن معامله به مبلغ ۹۶۰۰۰۰۰۰ تومان که مستحق للغیر شناخته شد و دادگاه رای به بطلان معامله بنده داد.
باتوجه به بیع نامه ای که با فروشنده دارم و با توجه به اینکه در بندی از مبایعه نامه که میگه ((صورتیکه مبیع مستحق للغیر شناخته بشه فروشنده علاوه بر ثمن باید خسارت را هم جبران کند))
مبلغ ناچیزی از سمت بنگاه به عنوان خسارت تعیین شده.
حالا با توجه به اینکه ارزش ملک تقریبا ۷ برابر شده، تکلیف خسارت بنده چی میشه؟

درود
اگر درخواست غرامت و کاهش ارزش ثمن نموده باشید، دادگاه باید با توجه به دو رأی وحدت رویه ذکر شده و مواد قانونی مربوطه حکم صادر کند.

درصورت مستحق للغیردرآمدن مبیع که معامله آن مستندبه سندرسمی است قبل ازاعلام بطلان معامله استرداد ثمن قانونی نیست

رای شعبه اول دیوان عالی کشور
"دادنامه . مخدوش است زیراخواهان ضمن دادخواست اشعارداشته است نقل وانتقال اتومبیل موردنظرباسندرسمی صورت گرفته است وبااستنادبه ماده 365ازقانون مدنی منظوراثبات بطلان معامله وسندرسمی انتقال وسپس استردادثمن معامله بوده والاقبل ازاعلام بطلان رسمی معامله وسندرسمی تنظیمی استردادثمن فاقدمجوزقانونی است ضرورت داشت باملاحظه سندرسمی انتقال که ضمیمه دادخواست تقدیم گردیده مقدمتادرزمینه بطلان معامله وسندرسمی انتقال اعلام نظروسپس درمورداستردادثمن معامله تصمیم مقتضی اتخاذشود علی هذامستندابه بندب ازماده 6قانون تعیین مواردتجدیدنظراحکام دادگاه . نقض "می گردد.(71/109/1)

* سابقه *
دراین پرونده خواسته مطالبه 220هزارتومان به علت حدوث فساددرمبیع وبطلان عقدبیع درموردیک دستگاه اتومبیل پیکان بوده که خواهان توضیح داده که خوانده ماشین راباسندرسمی به من فروخته . واتومبیل مسروقه بوده وبا شماره تقلبی موردمعامله واقع گردیده ،لذافسادبیع محرزوخوانده شرعا بایستی ثمن دریافتی رامستردنماید. خوانده دفاعااشعارداشته اتومبیل رابه طوررسمی فروخته وخطایی مرتکب نشده . دادگاه پس ازجری تشریفات قانونی چنین رای داده است که :
"نظربه اینکه ماشین متعلق غیربوده وفروشندماذون درفروش آن نبوده و انتقال آن به هرصورت جنبه شرعی وقانوین نداردوچنانچه آنرابه هرکس واگذارنمایدیابفروشدبه لحاظ فسادبیع مالک ثمن نمی شده ،لذاباتوجه به قراردادفروشنامه خواهان خواسته رمن غیرحق به خوانده داده است ودعوی خواهان راثابت تشخیص واظهارنظربه استردادوپرداخت خواسته . درحق خواهان نمده است ."

مرجع :کتاب علل نقض آراحقوقی دردیوان عالی کشور تالیف یداله بازگیر
انتشارات ققنوس - چاپ اول - سال 1376 صفحه 253-254

صدور حکم بر ابطال سند عادی مال غیرمنقول و استرداد ثمن معامله به علت اینکه در طرح شهرداری قرار دارد

تاریخ رسیدگی : 25/5/1373 شماره دادنامه: 73/261/18
مرجع رسیدگی : شعبه 18 دیوان عالی کشور
خلاصه جریان پرونده :
آقای تجدید نظر خواه دادخواستی به خواسته صدور حکم بر ابطال سند عادی مورخه 20/12/1370 و استرداد ثمن معامله به مبلغ دویست و نود و هفت هزار ریال و هزینه دادرسی به طرفیت آقایان تجدید نظر خواندگان تقدیم دادگاه حقوقی یک ملایر نموده و به شرح مذکور در دادخواست توضیح داده است به موجب سند مورخه 2/12/1370 قطعه زمین به مساحت یکصد و هشت متر مربع واقع در دولت آباد خیابان 16 متری شمس آباد به مبلغ دویست و نود و هفت هزار تومان خواندگان (تجدید نظر خواندگان ) به وی فروخته اند وجه آن را دریافت نموده اند در حالی که زمین مزبور به موجب نامه شهرداری از تاریخ 12/2/70 داخل طرح خیابان قرار گرفته و خواندگان با سوء نیت و سواستفاده از بی اطلاعی او زمین داخل در سطح شهرداری را به اوفروخته اند و به استناد پرونده 3268 ـ 72 و نامه شماره 12737 مورخ 25/5/1372 شهرداری رسیدگی به صدور حکم را خواستار گردید و دادگاه مرجع الیه وارد رسیدگی و خواندگان برای جلسه 9/12/1372 لایحه تقدیم داشتند و در آن اعلام نموده اند خواهان با علم و اطلاع کامل مبادرت به انجام معامله نموده است و ما هم زمین را با سند عادی خریدیم و بعداً با سند عادی به خواهان فروخته و رد دعوی را خواستار شد که لایحه به شماره 10833 مورخ 9/11/1372 به ثبت رسیده است و ضمیمه پرونده است ، و در جلسه 9/11/1372 که حضور خواهان و در غیاب خواندگان تشکیل گردید پس از مدافعات خواهان انعکاس آن در صورت جلسه دادگاه به موجب دادنامه تجدید نظر خواسته بدین خلاصه «دادگاه پس از بررسی اوراق و محتویات پرونده نظر به اینکه با تلقی مستند دعوی خواهان به عنوان مبایعه نامه عادی به لحاظ عدم رعایت ماده 47 و 48 مواد درست است ) قانون ثبت اسناد و املاک که اشعار می دارد حن معامله ای باید در دفتر اسناد ثبت رسمی برسد لذا صرفنظر از صحت و سقم اظهارات و مدافعات طرفین با عنایت به مراتب فوق حکم به رد دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد بر حکم به رد دعوی خواهان صادر نموده است و بر اثر تجدید نظرخواهی آقای حسن… از دادنامه پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع گردید و تجدید نظرخواه ضمن لایحه تجدید نظرخواهی پس از شرح مطالبی و اینکه سند عادی به موجب ماده 1291 قانون مدنی جزء اسناد رسمی با اقرار تجدیدنظر خواندگان به صدور آن می باشد مضافاً فسخ و نقض حکم را خواستار شده است و از ناحیه تجدیدنظر خواندگان نیز لایحه تقدیم شد که به شمار 237 مورخ 18/1/73 به ثبت رسیده و در آن پس از مدافعاتی تایید دادنامه تجدید نظر خواسته تقاضا نموده اند که لوایح هنگام شور قرائت خواهد شد.
هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای… عضو ممیز و بررسی اوراق پرونده نسبت به دادنامه شماره 72/9009 ـ 9/11/1372 تجدید نظر خواسته مشاوره نموده چنین رای می دهد .
رای
اولاً قرارداد با مبایعه مورخ 20/12/1370 تنظیمی بین طرفین به موجب ماده 10 قانون مدنی لازم الاجراء می باشد و مشمول مواد 47 و 48 قانون ثبت نمی باشد ، ثانیاً در همان مبایعه نامه فروشندگان کشف فساد را پذیرفته اند . ثالثاً ضرورت داشته است از شهرداری استعلام گردد زمین مورد اختلاف در چه تاریخی در طرح شهرداری قرار گرفته است و دادگاه بدون توجه به مراتب اقدام نموده است لذا رسیدگی ناقص به نظر می رسد و مستنداً به ماه سه بند ماده شش قانون تجدید نظر آراء دادگاهها مصوب مرداد 1372 دادنامه تجدید نظر خواسته نقض و رسیدگی مجدد به همان دادگاه صادر کننده رای منقوض اعاده می شود تابا توجه به مراتب بالا رسیدگی اخذ توضیح از خواهان دریاره خواسته که منجزاً مشخص می کند و با عنایت به پاسخ شهرداری و شرط مندرج در مبایعه نامه رای مقتضی صادر نمایند.

مرجع : کتاب قانون مدنی در آئینه آراء دیوان عالی کشور - ادله اثبات دعوی – به اهتمام یداله بازگیر – چاپ اول – چاپ گیتی – 1380 – انتشارات فردوسی

قوانین مرتبط:

ندا فلاح وکیل پایه یک دادگستری وکارشناس ارشد حقوق جزا و جرمشناسی گروه وکلای هیواد و قبول دعاوی حقوقی،ملکی،کیفری و تنظیم قراردادهای تجاری

ندا فلاح وکیل پایه یک دادگستری وکارشناس ارشد حقوق جزا و جرمشناسی گروه وکلای هیواد و قبول دعاوی حقوقی،ملکی،کیفری و تنظیم قراردادهای تجاری

• 09125671683
• 09121321023

دکترمریم سلیمانی وکیل پایه یک 17 سال سابقه وکالت متخصص، چک،ملکی،قراردادها،کلاهبرداری،جعل اسناد و خیانت در امانت

• 09121908732
• 09121908732

محمد مومن زاده وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز متخصص در پرونده های کیفری،ملکی،قراردادها،ارث وخانواده،مواد مخدرو.