نماگر در منطقه اشباع فروش

نقش شهرداری‌ها در کنترل بازار مسکن در ۱۰ کشور دنیا

حضور پررنگ شهرداری‌ها در بازار مسکن کلان‌شهرهای ۱۰ کشور، «دسترسی خانه‌اولی‌ها» به مسکن ارزان را هموار کرده است. گزارش رسمی از نقش شهرداری‌ها در تنظیم بازار ملک نشان می‌دهد اهرم‌های در اختیار شهرداران، این نهاد عمومی را به اتاق کنترل تورم مسکن تبدیل کرده است. در شهرداری تهران اما، سیاست‌های بدیهی مغفول مانده و حرکات انحرافی صورت گرفته است.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، نتایج مطالعات بازوی پژوهشی مدیریت شهری، تکالیف هفت‌گانه شهرداری برای مهار تورم مسکن را معرفی کرد.

مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران اخیرا گزارشی را با عنوان «پایش تغییرات نماگرهای زمین و مسکن در کلان‌شهر تهران با تاکید بر تحولات بازار رهن و اجاره و ارائه راه‌حل‌های کنترلی برای حل مساله با محوریت شهرداری تهران» منتشر کرده که در آن ضمن اعلام ساده واقعیت‌های بازار مسکن شهر تهران، به تجربه موفق شهرداری‌های۱۰ کشور در حوزه تسهیل دسترسی خانه اولی‌ها به بازار مسکن اشاره کرده و سه ایراد بزرگ شهرداری بابت ماموریت‌های اصلی در حوزه کنترل تورم مسکن را شناسایی کرده است.

جزئیات و محتوای گزارش منتشر شده سه ایراد اصلی در حوزه ماموریتی شهرداری برای کنترل تورم مسکن را این‌طور معرفی کرده است.

آن‌طور که بررسی‌های انجام شده در جریان این مطالعه نشان می‌دهد ایراد نخست مربوط به بخشی است که شهرداری تهران در همه سال‌های گذشته تاکنون نسبت به تکالیف قانونی و اقدامات متعارف شهرداری‌های کشورهای موفق جهان در حوزه تنظیم بازار مسکن غفلت کرده است.

به طوری که برمبنای یک تصور اشتباه، عنوان شده وظیفه و ماموریت شهرداری خارج از تنظیم قیمت بازار مسکن و تسهیل خانه دار شدن متقاضیان این بازار است.

نتایج این پژوهش نشان می‌دهد ایراد دوم غفلت از اقداماتی است که باید از سوی این نهاد عمومی انجام گیرد و ایراد سوم که از دو ایراد اولیه، تبعات منفی سنگین‌تری دارد، انحراف شهرداری در سیاست‌های بازار مسکن است.

درواقع عملکرد شهرداری در تمامی دهه‌های گذشته در بازار مسکن به‌گونه‌ای بود که به جای آنکه اقدامات کنترلی و ضدتورمی در بازار مسکن اجرایی شود، عملا سیاست‌های اجرایی از سوی شهرداری به عنوان محرک تورم در این بازار عمل کرده است.

در این گزارش علاوه بر شناسایی ایراد‌های اصلی عملکرد شهرداری در حوزه سیاست‌های تنظیم بازار مسکن، شش واقعیت کنونی بازار املاک شهر تهران نیز معرفی شده است.

اول آنکه، به استناد آمارهای رسمی و شواهد موجود، بازار مسکن پایتخت با کمبود واحد مسکونی مواجه نیست. آخرین آمار رسمی از موجودی واحدهای مسکونی شهر تهران حاکی از آن است که ۳ میلیون و ۸۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران وجود دارد که با تعداد خانوارهای ساکن در این شهر یعنی ۳ میلیون و ۱۱۰ هزار تقریبا برابر است.

اما اگر به موجودی واحدهای مسکونی در حال استفاده، حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه را نیز اضافه کنیم، مجموع واحدهای مسکونی ساخته شده در شهر تهران به حدود ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار می‌رسد که در این صورت نسبت واحدهای مسکونی به تعداد خانوار کم نیست.

بنابراین مشکل اصلی در بازار مسکن شهر تهران، نه‌تنها کمبود واحد مسکونی برای خانوارهای ساکن نیست بلکه چالش اصلی نبود دسترسی آسان و عرضه نشدن بخشی از واحدهای مسکونی به بازار است. با این حال، نویسندگان این پژوهش با اشاره به واقعیت دوم، معتقدند عرضه بیشتر واحد مسکونی در بازار مسکن پایتخت، لزوما این مشکل را حل نمی‌کند.

واقعیت دیگر بازار مسکن، به نوع ورود دولت‌ها به بازار ساخت وساز مربوط می‌شود. بررسی تجربه خانه‌سازی دولتی در سال‌های گذشته نشان داده که «خانه سازی دولتی گران تمام می‌شود.» چراکه به دلیل طولانی شدن پروسه ساخت وساز، هزینه‌های ساخت با تورم مواجه می‌شود و در نتیجه خانه‌های دولتی با قیمت تمام شده بیشتر از آنچه در ابتدا عنوان شده، به بازار عرضه می‌شوند.

واقعیت دیگر، «اثر نرخ بهره واقعی منفی و رشد نقدینگی بر شارژ حباب مسکن» است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در مقطع زمانی که نرخ سود سپرده‌های بانکی از تورم عمومی جامعه پایین‌تر بود، بخش زیادی از نقدینگی به جای سپرده‌گذاری در بانک‌ها به سمت بازار مسکن سوق داده شده و نهایتا ورود سرمایه‌های جدید منجر به شارژ حباب مسکن شده است.

در عین حال این پژوهش به واقعیت دیگری از بازار مسکن مبنی بر اینکه ظرفیت موجود در شهرداری برای تنظیم بازار مسکن از حد متوسط بالاتر است، اشاره کرده است. نهایتا واقعیت ششم بر اثرکمبود زمین مسکونی در تهران بر جهش قیمت مسکن اشاره کرده است.

این مطالعه در بخش دیگری با بررسی تجربه ۱۰ کشور ایالات متحده آمریکا، ژاپن، انگلستان، سوئد، نیوزیلند، غنا، نیجریه، چین، آلمان و آفریقای جنوبی به سه راهبرد اصلی اجرا شده توسط دولت محلی برای تنظیم بازار مسکن اشاره کرده است. شهرداری‌های این کشورها با پیگیری سیاست‌های مناسب در حوزه تامین زمین، اخذ مالیات و مسکن استیجاری، توانسته‌اند مسیر دسترسی به مسکن را برای متقاضیان این بازار تسهیل کنند.

به طوری‌که در حوزه بازار زمین، از طریق تامین زمین برای ساخت وساز، اخذ مالیات از زمین‌های بایر و ذخیره‌سازی زمین، مشکلات کمبود زمین در بازار مسکن را برطرف کرده‌اند.

در عین حال بازار اجاره و مسکن را از طریق اخذ مالیات شهری تنظیم کرده و نهایتا در کنار مشارکت بخش خصوصی، بازی مستقیم در بازار مسکن اجاره‌ای داشته‌اند.

هرچند حوزه اختیارات و مسوولیت‌های شهرداری‌ها به عنوان دولت‌های محلی در این کشورها، با حدود اختیارات قانونی شهرداری در ایران متفاوت است اما پژوهشگران و کارشناسان معتقدند پیگیری برای اخذ اختیارات لازم جهت اجرای سیاست‌های مناسب برای کنترل بازار مسکن می‌تواند امکان اجرای راهبردهای موفق تجربه شده در این کشورها را فراهم کند.

هرچند که نتایج این بررسی مشخص کرده که در نبود چنین اختیاراتی نیز شهرداری مجموعه‌ای از سیاست‌های انحرافی اجرایی که در مجموع به نفع سفته‌باز و سوداگر در این بازار تمام شده است. را اجرا کرده است.

اولین سیاست انحرافی، معافیت مالکان زمین از مالیات شهری ضدسفته بازی و حتی پاس گل به احتکار زمین با «اعتبار نامحدود مجوزهای ساختمانی» است.

اعتبار زمانی مجوزهای ساختمانی ارائه شده به سازندگان به گونه‌ای است که مالکان امکان تعلیق پروژه‌های ساختمانی تا سالیان سال را دارند و همین موضوع بر تشدید کمبود زمین در بازار ساخت وساز اثر می‌گذارد.

سیاست انحرافی دیگر، فروش تراکم بالا در مناطق لوکس و گران‌قیمت شهر است که به طور طبیعی بر رشد قیمت مسکن در سایر مناطق نماگر در منطقه اشباع فروش نماگر در منطقه اشباع فروش شهری اثرگذار است.

پروسه طولانی و دشوار دریافت مجوز ساخت‌وساز و بی‌تفاوتی به رکود ساختمانی دو ماموریت انحرافی شهرداری در بازار مسکن در سال‌های گذشته بوده است. در جمع‌بندی این گزارش تاکید شده که شهرداری برای تنظیم بازار مسکن، هفت تکلیف بر عهده دارد.

اخذ شارژ شهری واقعی از ملاکان، تکلیفی است که در صورت اجرا از سوی شهرداری می‌تواند از یکسو منابع سالم و پایدار در اختیار شهرداری قرار دهد و از نماگر در منطقه اشباع فروش سوی دیگر به تنظیم جریان بازار مسکن کمک کند. کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی از جمله راهبرد‌هایی است که می‌تواند در افزایش انگیزه سازندگان و کاهش هزینه‌های ساخت وساز به طور موثر نقش داشته باشد.

اصلاح مقررات ضدکوچک‌سازی (کاهش متراژ) نیز از جمله تکالیف مهم شهرداری برای تنظیم بازار مسکن است. در حال حاضر ضوابط ساخت وساز در شهر تهران به‌گونه‌ای طراحی شده که ناخودآگاه سازندگان به ساخت واحدهای مسکونی بزرگ-متراژ (مخالف با الگوی مصرف) تمایل بیشتری دارند.

توزیع هدفمند مجوز تراکم به مناطق مستعد و اشباع نشده از دیگر راهبردهای مهم بر عهده شهرداری عنوان شده است.

همچنین شهرداری می‌تواند با استفاده از اهرم پروانه‌های ساختمانی برای توزیع ساخت‌و‌ساز در سطح شهر، هزینه‌های ساخت در برخی نقاط شهری را به طور واقعی کاهش دهد.

درحال حاضر اگرچه در برخی مناطق بافت فرسوده، هزینه صدور مجوز ساخت از سازنده‌ها دریافت نمی‌شود اما سازنده‌ها عنوان می‌کنند معافیت از پرداخت هزینه صدور مجوز ساختمانی به طور ۱۰۰ درصدی اعمال نمی‌شود.

علاوه بر این ورود به بازار مسکن اجاره‌ای با استفاده از زمین‌های بزرگ بایر تحت مالکیت شهرداری و دریافت مالیات از زمین‌های بایر دیگر ماموریت‌های پیش‌بینی شده برای شهرداری در قالب این مطالعه است.

دو فرضیه ریزش بورس

تهران- ایرنا- نماگر اصلی بورس دادوستدهای این هفته را با افت ۱.۴ درصدی آغاز کرد. عقبگرد ۳۴۹۸ واحدی، بیشترین میزان افت شاخص را طی ۳۵ جلسه معاملاتی اخیر در پی داشته است. تحلیل‌ها از علل ریزش شاخص کل عمدتاً بر دو مبنای شدت گرفتن دوباره ریسک‌های سیاسی و کاهش قوت پیشران‌های بنیادی سهام استوار است.

روزنامه دنیای اقتصاد در ادامه این گزارش آورده است: فرض اول، توقیف نفتکش کشور را مرحله جدیدی از ریسک‌های حاکم بر فضای کلان محسوب می‌کند و فرض دوم به اثر همزمان اصلاح نرخ ارز و فشارهای تحریمی بر سودآوری نماگر در منطقه اشباع فروش نماگر در منطقه اشباع فروش شرکت‌های بزرگ کالایی می‌پردازد.

روند اصلاح شاخص کل سهام در جلسه آغازین هفته بار دیگر تکرار شد. به‌این ترتیب نماگر کلی بازار با عقبگردی ۳۴۹۸ واحدی، بیشترین میزان ریزش از ۲۳ اردیبهشت تاکنون را ثبت کرد. در میان تحلیل‌ها دو فرض عمده در رابطه با سرخ‌پوشی نماگرهای بازار خودنمایی می‌کند که یکی براثرگذاری دوباره ریسک‌های سیاسی و دیگری بر تضعیف محرک‌های بنیادی سهام تاکید دارد.

جنس متفاوتی از تنش‌ها؟

از هفته‌های انتهایی اردیبهشت تنش‌های سیاسی وارد مرحله تازه‌ای شد. انفجار نفتکش‌ها در بندر الفجیره ریسک تنش‌های نظامی را در منطقه بالا برد. پس از این اتفاق فضای سیاسی کشور، هر هفته با جدال تازه‌ای از این دست درگیر بود. حوادثی که اکثراً در انتهای هفته خبر آنها در فضای رسانه‌ای منتشر شد و اثر آن در نخستین معاملات هفته نمود پیدا کرد. در این میان هفته منتهی به ۶ تیر از این لحاظ استثنا بود و به‌نظر می‌رسید فضای سیاسی تا حدودی به آرامش رسیده است. با این وجود خبر توقیف نفتکش ایرانی در نزدیکی مرز آبی اسپانیا و بریتانیا تنش جدیدی است که در تحلیل فضای کلان در این هفته محل تمرکز قرار گرفت. تعیین‌تکلیف توقیف نفتکش کشورمان در آب‌های نزدیکی جبل‌الطارق از لحاظ حقوقی همچنان مبهم به‌نظر می‌رسد. این ابهامات انتظار برای واکنش متقابل ایران را تقویت کرده تا جایی که روز گذشته برخی اخبار و شایعات به توقیف یک نفتکش انگلیسی در آب‌های خلیج فارس اشاره داشتند. این خبر اگرچه از سوی برخی خبرگزاری‌ها رد و تکذیب شد اما در روند عمومی بازار شنبه به‌عنوان عاملی اثرگذار مطرح شد. این نوع از کشمکش در نگاه بسیاری از تحلیلگران ریشه‌های متفاوتی داشته و به همین ترتیب ممکن است تبعات پیچیده‌ای را رقم بزند. واکنش‌ها به توقیف نفتکش کشورمان نشان می‌دهد که ابعاد این مساله از رابطه دوجانبه ایران و بریتانیا فراتر است و نگرانی‌های گسترده‌تری را در پی دارد؛ تا جایی که در نگاه برخی فعالان بورسی تنش اخیر ماهیتی متفاوت از تنش‌های پیشین داشته و با محک‌های قبلی قابل‌سنجش نیست. در مقابل برخی از کارشناسان بر این موضوع تاکید دارند که شدت تنش اخیر بیشتر از حوادث پیش از آن نبوده و این مساله به خودی‌خود عامل افت ۱.۴ درصدی شاخص کل نبوده است.

فرضیه ضعف محرک‌های بنیادی

برخی از کارشناسان سهام بر دو بعد اصلی سودآوری بنگاه‌های بزرگ کالایی تاکید می‌کنند و دادوستدهای روز گذشته را بر مبنای قابلیت‌های رشد سودآوری شرکت‌های کالایی ارزیابی می‌کنند. سطوح عملکرد شرکت‌های بزرگ، در رابطه با تولید و فروش محصولات و همچنین نرخ ارز دو اهرمی هستند که در میزان سودآوری این دسته از بنگاه‌ها نقشی کلیدی دارند.

این دسته از کارشناسان به این موضوع اشاره می‌کنند که با نزدیک شدن نرخ نیمایی ارز به نرخ آزاد و واکنش عمده صنایع کوچک به واقعیت‌های تورمی، پتانسیل عمومی برای ادامه جهش‌های قیمتی تضعیف شده است و این مساله توجه به سایر متغیرهای تعیین‌کننده را با اهمیتی دوباره همراه می‌کند. به‌عنوان مثال در رابطه با شرکت‌های بزرگ صادراتی، توجه به روند قیمت‌ها در بازار جهانی و حرکت شرکت‌ها بر مدار معمول عملکرد ضروری است. به آن معنا که در رابطه با تمامی شرکت‌های یک گروه دیگر نمی‌توان این فرضیه را مطرح کرد که پتانسیل‌های صعود ارز می‌تواند ریسک‌های ریزش شدید قیمت‌ها در بازار جهانی را پوشش دهد. این دسته از تحلیل‌ها بر این موضوع تاکید دارند که متغیرهای نرخ ارز، ریسک بازارهای جهانی و میزان تولید و فروش شرکت‌های بزرگ سطح قیمتی برخی نمادها را به سطوح تعادلی در بازه فعلی رسانده و تعیین ادامه مسیر قیمتی نیازمند محاسبات دقیق‌تر سودآوری و رصد مولفه‌های مذکور است.

سنجش محدوده نوسان ارز با متغیرهای اقتصادی

برخی از تحلیل‌های رایج در میان فعالان بورسی به این مساله اشاره می‌کنند که واکنش بازار سهام به رشد نرخ نیما به مرحله اشباع رسیده و در سوی دیگر قرارگیری نرخ نیمایی در فاصله‌ای محدود از نرخ آزاد سبب شده تا شرکت‌ها دست‌کم در فروش داخلی محصولات خود با معضل مواجه شوند. در چنین شرایطی به اثرات تحریمی یا محدودیت‌های تولیدی اشاره شده و تاکید می‌شود که اصلاح همزمان قیمت ارز عقبگرد شاخص سهام را گریزناپذیر می‌سازد.

به‌نظر می‌رسد در این تحلیل اگرچه دو متغیر عمده به‌صورت مستقل ارزیابی شده‌اند اما اثر متقابل آنها بر یکدیگر نادیده گرفته شده است. در این رابطه باید چند مساله را مدنظر داشت: اول آن‌که رشد نرخ نیمایی و نزدیک شدن دو بازار ارزی به یکدیگر عامل عمده اصلاح نرخ‌ها در بازار آزاد بوده است.دوم آنکه در شرایطی که شدیدترین تحریم‌ها علیه کشور سبب محدودیت در تامین منابع ارزی حاصل از درآمدهای نفتی شده، عمده عرضه ارز نیمایی از محل درآمدهای غیرنفتی تامین می‌شود. به عبارتی اختصاص درآمدهای نفتی به تامین کالاهای ضروری در قالب نرخ مرجع ارز، عرضه نیمایی ارز را متکی به درآمدهای غیرنفتی ساخته است. در این شرایط بدون تغییر در ابزارهای سیاستی نمی‌توان انتظار داشت که همزمان با افت مقادیر صادرات غیرنفتی، نرخ ارز نیز مسیر اصلاحی را در پیش گیرد.

سیاست‌گذار همچنان ابزارهایی از قبیل محدودسازی تخصیص ارز مرجع به کالاهای مختلف یا حذف یارانه از برخی محصولات همچون بنزین را برای کنترل نرخ ارز در دست دارد. با وجود این مادامی که این ابزارها مورد استفاده قرار نگرفته‌اند به نظر می‌رسد پایداری نرخ ارز در محدوده‌های فعلی را باید به درآمد صادرات غیرنفتی کشور منوط دانست. در چنین شرایطی کاهش قابل‌ملاحظه حجم صادرات یا ریزش شدید قیمت‌ها در بازار جهانی می‌تواند نرخ ارز را در بازارهای آزاد و نیما بار دیگر صعودی کند.

بازخوانی مبانی ارزندگی سهام

همان‌گونه که عنوان شد رشدهای اخیر قیمت سهام سبب می‌شود تا انتظار برای صعود دسته‌جمعی و تصادفی قیمت‌ها چندان واقعی به‌نظر نرسد. در مقابل همچنان در میان گروه‌های بزرگ نمادهای متعددی یافت می‌شوند که از واکنش همخوان تا واقعیت‌های موجود نیز کماکان فاصله دارند. وجود این دسته از نمادها سبب می‌شود تا انتظار از برآیند صعودی تغییرات شاخص کل بورس همچنان منطقی و به دور از هیجان به‌نظر برسد. با این حال برای تعیین سیاست ادامه سهامداری، نیاز به بررسی‌های دقیق‌تر از سودآوری و تحلیل‌های جزئی‌تر از آینده سهام است. لازم به ذکر است که دور جدید پیش‌بینی مورد اجماع تحلیلگران از متغیرهای کلان و سودآوری شرکت‌های بزرگ بورسی در آینده‌ای نزدیک منتشر خواهد شد که خود می‌تواند راهنمای مناسبی برای فعالان بازار در تعیین هدف‌های بعدی سرمایه‌گذاری باشد.

همچنان جریان‌های اطلاعاتی قدرتمندی همچون گزارش‌های عملکرد شرکت‌ها در ۳ ماه نخست سال‌جاری و گزارش‌های عملکرد ماهانه انتظار بازار سهام را می‌کشند. در رابطه با صورت‌های مالی بهار، به‌خصوص در رابطه با بسیاری از بزرگان کالایی، انتظار برای رشد محسوس سودآوری وجود دارد و در رابطه با گزارش‌های عملکرد ماهانه باید تاکید کرد که به‌رغم روند اصلاحی ارز در بازار آزاد، نرخ‌های نیمایی همچنان در مسیر صعودی بوده و رونمایی از این نرخ‌ها در گزارش‌های ماهانه بعدی می‌تواند روند نرخ‌های فروش را افزایشی کند. همچنین مجامع شرکت‌های بزرگ، به‌خصوص در گروه‌هایی همچون فلزات اساسی و فرآورده‌های نفتی همچنان در پیش است و می‌تواند در آینده‌ای نزدیک در افزایش جذابیت‌های قیمتی این گروه اثرگذار باشد. به علاوه آنکه باید در نظر داشت که این دسته از بنگاه‌ها دست‌کم یک موعد دیگر در شناسایی سود قابل‌توجه تسعیر ارز را پیش‌رو دارند.

دست‌آخر باید به این موضوع اشاره کرد که میانگین ارزش روزانه معاملات خرد بورسی در سال ۹۸ بالغ بر ۱,۰۷۰ میلیارد تومان بوده و این رقم روزهای محدودی به‌صورت متوالی پایین‌تر از این سطح باقی مانده است. بسیاری از کارشناسان بر این موضوع تاکید دارند در شرایطی که سایر بازارهای مالی جذابیت خاصی برای سرمایه‌گذاری به‌دست نمی‌دهند، نقدینگی انگیزه قدرتمندی برای خروج از سهام نمی‌یابد. در این شرایط به‌نظر می‌رسد تاکید بر جنبه ذهنی و رفتاری نسبت قیمت به درآمد سهام پررنگ‌تر می‌شود و به‌جای قیاس صرف با نسبت سود بدون ریسک در دامنه زمانی بلندمدت‌تری سنجیده می‌شود.

نماگر در منطقه اشباع فروش

افزایش قیمت نفت به‌دلیل انتشار اخبار مربوط به توقف روند افزایش تولید ایالات متحده و کاهش ارزش دلار موجب شد تا شاخص کالا و بورس‌های سهام در قاره‌های مختلف با رشد قابل‌قبول مواجه شود. در این بین، زمزمه‌های مربوط به افزایش نرخ‌های بهره توسط بانک‌های مرکزی و همچنین رونق بازارهای رقیب موجب شد تا برخلاف هفته‌های طلا روندی نزول به خود بگیرد.

دوشنبه: در پی افزایش قیمت نفت بازارهای سهام در قاره آسیا با رشد همراه شدند. انتشار گزارشات مالی دوره‌ای شرکت‌ها نیز به رونق بازار و افزایش حجم معاملات کمک شایان توجهی کرد. در بورس ژاپن انتشار گزارشات مالی شرکت‌های نیسان و تویوتا از ریزش شاخص خودروسازی به‌دلیل اعلام ورشکستگی شرکت تاکاتا جلوگیری کرد. بورس شانگهای بیشترین رشد را در میان سایر بورس‌های این منطقه داشت. شاخص های بازارهای اروپا نیز با توجه به انتشار اخبار امیدوارکننده در مورد دو بانک در آستانه ورشکستگی ایتالیایی، روند رو به رشدی را طی کردند. در میان گروه‌های مختلف، افزایش بیشتر از دو درصدی نماگر گروه صنایع غذایی با رهبری شرکت Nestle قابل‌توجه بود. رشد 0/56 درصدی شاخص CAC در بورس پاریس در میان بورس‌های اوپایی سرآمد بود. جلسه معاملاتی نخستین روز هفته ایالات متحده نیز با کاهش شاخص نزدک و افزایش نه‌چندان قابل‌توجه شاخص‌های داوجونز وS&P 500 همراه بود. در این روز افزایش ارزش در گروه بانک و تأمین مالی توانست سقوط ارزش سهام شرکت‌های فناوری اطلاعات همچون فیس‌بوک و آمازون را تا حدودی جبران کند.

سه شنبه: واکنش بازارهای آسیایی به تداوم روند افزایش قیمت نفت متفاوت بود. به گونه‌ای که شاخص‌های بورس در ژاپن، چین و کره‌جنوبی مثبت و در استرالیا و هنک‌کنگ منفی بودند. انتظار برای تعیین خط‌مشی جدید بانک‌های مرکزی کشورها و همچنین اخبار پیرامون دیدار نخست وزیر هند با رییس جمهور امریکا از مهم‌ترین تحولات این روز در بازارهای مالی آسیا بود. اظهارات رییس بانک مرکزی اروپا در مورد سیاست‌های پولی این اتحادیه موجب ریزش بازارهای سهام در این قاره شد. در میان گروه‌های مختلف، اتومبیل‌سازی با 1/47 درصد منفی، ضعیف‌ترین عملکرد را به خود اختصاص داد. در این گروه قیمت سهام شرکت Schaeffler آلمان در پی اعلام عدم‌تحقق پیش‌بینی‌ها در سه‌ماهه دوم سال، 12 درصد سقوط کرد. شاخص DAX آلمان نیز در میان شاخص‌ها بدترین عملکرد را داشت. اما در امریکا در پی به‌تعویق افتادن رأی‌گیری برای طرح سلامت این کشور و جایگزین شدن آن به‌جای Obamacare و همچنین سقوط مجدد ارزش سهام گروه فناوری، شاخص‌های بازارهای سهام منفی شدند. ریزش 2 درصدی قیمت سهام گوگل موجب شد شاخص نزدک با سقوط 1/6 درصدی، منفی‌ترین عملکرد را در میان شاخص‌های سه‌گانه امریکا داشته باشد.

چهارشنبه: اکثر بازارهای مالی آسیا روز چهارشنبه روندی منفی را طی کردند. در بورس ژاپن شرکت تاکاتا که فرآیند ورشکستگی خود را طی می‌کند، با برداشتن محدودیت نوسان قیمتی با سقوط 68 درصدی قیمت مواجه شد. در میان بورس‌های معتبر در منطقه اقیانوسیه و شرق آسیا تنها بورس استرالیا به لطف افزایش ارزش بازار گروه مواد و انرژی بالاتر از روز قبل بسته شد. بازارهای مالی اروپا روز چهارشنبه منفی بسته شدند. در میان گروه‌های مختلف فناوری اطلاعات بدترین عملکرد را با تأثیرپذیری از معاملات روز گذشته این گروه در بورس‌های امریکایی، به‌خود اختصاص داد. همچنین در پی اظهار نظر رییس بانک مرکزی اروپا قیمت یورو در مقابل سایر ارزها از جمله دلار افزایش یافت. اما در امریکا در پی افزایش ارزش گروه بانکی و در آستانه نشست فدرال رزرو، بازارهای سهام روزی صعودی را پشت‌سر گذاشتند. در گروه فناوری اطلاعات نیز امروز اغلب شرکت‌ها با رشد چشمگیری همراه بودند. شاخص نزدک با 1/4 درصد افزایش بیشترین رشد روزانه خود در دو ماه اخیر را به ثبت رساند.

پنج شنبه: بورس‌های آسیایی به تبعیت از رشد چشمگیر روز گذشته بازارهای ایالات متحده و تحت‌تأثیر مواضع اعلام‌شده از سوی بانک‌های مرکزی اروپا، انگلیس و کانادا، یکپارچه سبزپوش شدند. این صعود در حالی اتفاق افتاد که ارزش یورو برای سومین روز متوالی در برابر ارزهای آسیایی با رشد همراه بود. در این میان نماگر در منطقه اشباع فروش بورس‌های هنگ‌کنک و استرالیا هریک با حدود 1/1 درصد رشد بیشتری نسبت به سایرین داشتند. بر خلاف آسیا، بازارهای مالی اروپا یکدست سرخ‌پوش شدند به گونه‌ای شاخص Stoxx600 با کاهش 1/34 درصدی مواجه شد. یورو نیز به روند صعودی خود ادامه داد. در این میان قیمت سهام HSBC به‌دنبال ارتقائ رتبه آن توسط مؤسسه رتبه‌بندی مورگان استنلی بیش دو درصد رشد کرد و به بالاترین ارزش در 4 سال اخیر رسید. در ایالات متحده نیز کاهش بیش از یک درصدی شرکت‌های فناوری اطلاعات موجب شد تا شاخص‌ها در سرازیری نزول قرار گیرند. بیشترین افت مربوط به شاخص نزدک با 1/44 درصد بود. نکته جالب آن که در شش‌ماهه نخست سال جاری میلادی گروه فناوری اطلاعات با 15 درصد رشد بیشترین صعود را در میان سایر گروه‌ها داشته است. این در حالی است که این گروه با 2 درصد کاهش بدترین عملکرد را در یک ماه گذشته داشته است.

جمعه: بازارهای سهم در قاره آسیا علی‌رغم انتشار اخبار فراتر از حد انتظار در خصوص اقتصاد ژاپن و شاخص خرید مدیران چین، به‌دلیل ریزش شدید سهام گروه فناوری اطلاعات، منفی بودند. بورس شانگهای چین تنها بورس مثبت و نماگر بازار سهم استرالیا منفی‌ترین شاخص در آسیا بودند. در پی توقف ارائه خدمات چند بانک انگلیسی در قالب ارز ریال قطر به‌دلیل مشکلات سیاسی، شاخص بازارهای مالی در قاره اروپا با ریزش همراه شد. گروه پتروشیمی نیز در پی انتشار درآمدهای برخی از شرکت‌های این گروه با بیش 1 درصد نزول بسته شد. این در حالی بود که گروه فناوری اطلاعات بهترین عملکرد را در میان سایر گروه‌ها داشت. شاخص IBEX 35 اسپانیا در میان شاخص‌های اروپایی از بقیه منفی‌تر بود. بازارهای سهام ایالات متحده هم آخرین روز نیمه نخست سال 2017 را در حالی پشت‌سر گذاشتند که دو شاخص داوجونز و S&P نماگر در منطقه اشباع فروش نماگر در منطقه اشباع فروش 500 در این سال بهترین عملکرد شش‌ماهه اول را از سال 2009 تاکنون به ثبت رساندند. در این روز شاخص داوجونز به رهبری شرکت Nike با 0/29درصد افزایش بهترین عملکرد و نزدک با 0/06 درصد کاهش بدترین عملکرد را داشت.

دوشنبه: در حالی‌که در آستانه انتشار تعدادی از گزارش‌های مهم از اقتصاد امریکا در هفته جاری، سرمایه‌گذاران همچنان جانب احتیاط را رها نکرده‌اند، قیمت طلادر این روز به پایین‌ترین سطوح در شش هفته گذشته کاهش یافت. به گونه‌ای که هر اونس طلا برای تحویل فوری با 0/95 درصد کاهش به 1.244/72 دلار معامله شد.

سه شنبه: افزایش تنش‌های سیاسی در جهان از جمله اتهام روابط ترامپ با روسیه، مذاکرات برگزیت لندن و رأی دیوان عالی امریکا روز برای احیاء بخش‌هایی از دستور مهاجرتی ترامپ موجب شد تا بهای طلا روز سه شنبه تا 1.247/17 دلار معادل 0/02 درصد برای هر اونس افزایش یابد.

چهارشنبه: اظهارات رییس بانک مرکزی اروپا که احتمال تعدیل سیاست پولی تسهیلی در صورت بهبود روند رشد اقتصادی اتحادیه اروپا را مطرح کرد، از ارزش یورو پشتیبانی کرد و دلار امریکا را تحت فشار قرار داد. این موضوع باعث افزایش مجددارزش طلا شد.

پنج شنبه: در این روز به‌دلیل نبود اخبار افزایشی ژئوپلوتیک و احتمال افزایش نرخ‌های بهره در امریکا و دیگر اقتصادهای عمده در میان‌مدت باعث تشدید فشار روی طلا شده و روند صعودی دو روزه آن را تغییر داد. به گونه‌ای که هر اونس طلا در 1.245/51 دلار بسته شد که 0/3 درصد از قیمت روز قبل پایین‌تر بود.

جمعه: قیمت طلا روز جمعه نیز به روند کاهشی خود ادامه داد. به عقیده کارشناسان، بازار طلا برای بسیاری از سرمایه‌گذاران به علت احتمال افزایش نرخ‌بهره در کشورهای مختلف، جذابیت خود را از دست داده است.

دوشنبه: قیمت نفت به دلیل افت ارزش دلار، اولین روز هفته را با صعود پشت سر گذاشت تا بخشی از سقوط قیمتی هفته گذشته را جبران کند. به دلیل کاهش شدید قیمت ها در هفته گذشته، تقاضای سفته بازی افزایش یافت. در این روز قیمت نفت برنت با 0.64 درصد افزایش به 45.83 دلار در هر بشکه رسید. نفت وست تگزاس اینترمدییت هم با 0.86 درصد افزایش قیمت، در 43.38 دلار به ازای هر بشکه به فروش رسید. ‏

سه شنبه: افزایش پیش خریدها از سوی سرمایه گذاران، بر نگرانی در مورد اشباع بازار غلبه کرد و موجب شد قیمت نفت برای چهارمین روز متوالی افزایش یابد. هر بشکه نفت برنت دریای شمال با 1.79 درصد افزایش به 46.65 دلار رسید. نفت خام آمریکا نیز با 1.98 درصدد رشد 44.24 دلار در هر بشکه معامله شد.

چهارشنبه: اخبار مربوط به کاهش تولید نفت خام در آمریکا و همچنین کاهش ذخایر بنزین در این کشور باعث شد تا ساعات پایان معاملات روز چهارشنبه در بازار نفت نیویورک با افزایش قیمت روبرو شود. ر اساس گزارش هفتگی وزارت انرژی آمریکا، تولید نفت خام در این کشور 100 هزار بشکه در روز کاهش یافته و به 9 میلیون و 250 هزار بشکه در روز رسیده است. به گفته کارشناسان، این کاهش تولید به دنبال وقوع طوفان موسوم به «سندی» در خلیج مکزیک صورت گرفته است.

پنجشنبه: اخبار منتشر شده در خصوص کاهش تولید و ذخایر نفت آمریکا موجب شد روند صعودی قیمت نفت روز پنج شنبه نیز ادامه یابد. در این روز نفت برنت با 0.23 درصد افزایش به 47.2 دلار در هر بشکه رسید. نفت وست تگزاس اینترمدییت هم با 0.42 درصد افزایش قیمت، در 44.93 دلار به ازای هر بشکه ایستاد. ‏

جمعه: شرکت خدمات انرژی بیکرهیوز روز جمعه در گزارشی اعلام کرد شمار دکل‌های حفاری نفت پس از 23 هفته رشد متوالی که رکورد طولانی مدتی به شمار می‌رود، کاهش پیدا کرده است. این موضوع موجب شد تقاضا برای نفت افزایش یابد. بدین ترتیب قیمت طلای سیاه هفته این یک روند صعودی بدون وقفه را طی کرد. اما بسیاری از فعالان بازار این افزایش را ادامه دار نمی دانند.

مصرف سرانه انرژی در ایران دو برابر كشور چين است

مصرف سرانه انرژی در ایران به ازای هر نفر بیش از 5 برابر مصرف سرانه کشوری مانند اندونزی با 225 میلیون نفر جمعیت،2 برابر چین با یک میلیارد و 300 میلیون نفر جمعیت و 4 برابر کشور هند با یک میلیارد و 122 میلیون نفر جمعیت است

به گزارش خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا) منطقه كوير، دکترسيد عبدالمجيد جلائي عضو هیات علمی دانشگاه شهيد باهنر کرمان در جمع اعضای هیات علمی ودانشجویان با موضوع هدفمندسازی یارانه ها با اشاره به روند افزایش و شاخص های قیمت نفت گفت: یکی از راههای اساسی دستیابی به رشد اقتصادی بالا، افزایش بهره وری است که نماگرهای موجود طی سه دهه اخیر نشان می دهد که رشد بهره وری در بخش نیروی کار نسبتاً مناسب است اما در بخش سرمایه این شاخص وضعیت قابل قبولی ندارد ، این در حالی است که سر منشأ اکثر مشکلات اقتصادی نظیر عدم مهار تورم – وجود شکاف عظیم طبقاتی و رشد اندک و نامتوازن اقتصادی ناشی از نرخ بهره وری پایین در عوامل تولید است.

وي افزود: در اقتصاد ایران به دلایل اقتصادی، فرهنگی و سیاسی اثر بخشی مالیات ها به ویژه در بودجه سالیانه چندان مورد توجه قرار نگرفته است و نقش و تأثیر درآمدهای نفتی در تأمین هزینه های جاری دولت موجب شده هم بودجه دولت به درآمدهای نفتی متکی شود و هم زمینه ساز رشد هزینه های جاری شود و اقتصاد کشور را از تکیه به درآمدهای ثابت و قابل اطمینان محروم کند وعلی رغم افزایش نسبت صادرات غیر نفتی به تولید ناخالص داخلی اما کماکان این سهم پایین است واز جمله این دلایل میتوان بهتعدد و پراکندگی گمرکی و عدم تجهیز فنی و نیروی انسانی، تنوع و پیچیدگی قوانین و مقررات، ارزش گذاری غیر واقعی کالاها و نرخ حقوق ورودی پایین تر، کندی انجام تشریفات گمرکی و رسوب کالاها و ناهماهنگی با وظایف سازمان های همجواراشاره کرد.

این عضو هیات علمی دانشگاه خاطر نشان كرد: شايد يکی از مهمترين مسائل برای اصلاح نظام يارانه ها در ابتدا تعريف يارانه باشد. اهميت اين امر به دليل وجود تعاريف متعدد و برداشت های متفاوت از مفهوم يارانه است. يارانه عبارت است از پرداخت مستقيم و يا غير مستقيم دولتی (امتياز اقتصادی) يا اعطای رجحان ويژه ای که به موسسات خصوصی، خانوارها و يا ديگر واحدهای دولتي جهت دستيابی به اهداف مورد نظر دولت انجام مي پذيرد ويارانه به دو دسته مستقيم و غير مستقيم طبقه بندي مي شود.

وي افزود: يارانه مستقيم مقدار هزينه هايی است که دولت بطور کلی برای حفظ منافع اقشار جامعه برای خريد کالاهايي می پردازد. يارانه های مستقيم به يارانه توليدی و يارانه مصرفی طبقه بندی می شوند و يارانه به مفهوم كنوني آن از دهه چهل وارد اقتصاد ايران شد اما تا پيش از آن نيز برخي قوانين ودستورالعملها مصداقهايي جزيي از يارانه بوده اند، هرچند كه ماهيتاً با يارانه كنوني تفاوتهاي آشكاري داشته است.

وی با اشاره به تاریخچه یارانه در ایران گفت: ميزان سوبسيد تا سال 1315 بسيار پايين بود، به طوري كه ميزان سوبسيد در اين سال 1.4درصد سوبسید سال 54 بوده است و با افزایش حجم امور عمرانی واقتصادی ، درآمدهاي افراد زياد شد كه به موجب اين افزايش، تقاضا براي كالاهاي مصرفي افزايش يافت در نتيجه به علت نداشتن صنايع زيربنايي براي پاسخگويي به تقاضا، دولت واردات كالاها را تسريع كرد.

جلالي يادآور شد: در سال 1360 به علت محدوديتهاي اقتصادي كه از پيامدهاي جنگ تحميلي و تحريم اقتصادي بود عرضه كالاها و خدمات دچار نوسانات زيادي شد و به همين دليل از اين سال قيمت گذاري كالاهاي وارداتي و نيز توليدات داخلي ضروري، توسط سازمان حمايت از مصرف كنندگان و توليد كنندگان به مرحله اجرادرآمد.

وي بيان كرد: با وجود مشكلات بسيار طي سالهاي 64-1360 به علت واردات وسيع كالاها و سهميه بندي كالاهاي اساسی به وسيله طرح كوپن و نيز پرداخت سوبسيد، از شتاب تورم كاسته شد و روند صعودي قيمتها نيز به طور قابل ملاحظهاي كاهش پيدا كرد. طي سالهاي 1365 تا 1367 و در نتيجه لزوم استفاده از ارز صادراتي نماگر در منطقه اشباع فروش و آزاد، قيمت بسياري از اقلام توليدات داخلي حدود 2 تا 3 برابر افزايش يافت.

جلالي در ادامه با اشاره به رشد فراوان مصرف انر‍ي در ايران بيان مرد: با روند فعلي مصرف، تا سال 1404 همه تولیدات داخلي نفت و گاز كشور جوابگوي مصرف نيست و ناچار به واردات نفت و گاز هستيم. براساس گزارش صندوق بین‌المللی پول، ایران دومین کشور جهان از نظر پرداخت یارانه انرژی با رقم 37 میلیارد دلار می‌باشد .مصرف سرانه انرژی در ایران به ازای هر نفر بیش از 5 برابر مصرف سرانه کشوری مانند اندونزی با 225 میلیون نفر جمعیت،2 برابر چین با یک میلیارد و 300 میلیون نفر جمعیت و 4 برابر کشور هند با یک میلیارد و 122 میلیون نفر جمعیت است که با مقایسه شاخص شدت مصرف انرژى در ایران با بسیارى از کشورهاى جهان ، شاهد وضعیت ناهنجار بهره بردارى انرژى هستیم.

وي تصريح كرد: ایران از نظر ارائه بنزین ارزان سومین کشور و از نظر میزان یارانه پرداختی به این کالا نخستین کشور در میان کشورهای جهان است . متوسط مصرف سوخت خودروهای بنزینی در کشورمان حدود 11 لیتر در روز است در حالی که متوسط مصرف سوخت در کشورهای دیگر نظیر آلمان و ژاپن 5/2، در انگلیس 3/5، در فرانسه 9/1، در کانادا 5/6 و در کشور آمریکا 3/7 لیتر در روز است.

جلالي اظهار كرد: ایران نوزدهمین کشور پرمصرف برق در دنیاست.ودولت سالیانه یارانه‌ 4 هزار میلیارد تومانی برای برق در نظر می گیرد. سرانه مصرف برق در ايران 3 برابر ميانگين جهاني است متوسط مصرف جهاني برق در دنيا براي مشتركان خانگي، 900 كيلووات ساعت در سال است، در حالي‌ كه مشتركان ايراني در بخش خانگي سالانه 2900 كيلو وات ساعت برق مصرف مي كنند كه اين رقم بيش از 3 برابر ميانگين جهاني است.

جلایی يادآور شد: ایران بعد از کشورهای امریکا و روسیه در رتبه سوم مصرف جهان قرار دارد؛ میزان مصرف گاز طبیعی در ایران از 68 میلیارد متر مکعب در سال 2001 با متوسط رشد سالانه 3/10 درصد به 123 میلیارد متر مکعب در سال 2008 رسیده و پیش بینی می شود در سال 2012 میلادی میزان مصرف به 277 میلیارد متر مکعب برسد، سرانه مصرف نان در ایران حدود 160 کیلوگرم در سال است که نسبت به کشورهای اروپایی نظیر فرانسه که 56 کیلوگرم و در آلمان 70 کیلوگرم در سال است بیش از 2 تا 3 برابر است. و یارانه نان طی پنج سال اخیر به طور متوسط سالانه بیش از 30 درصد رشد داشته است

وی لایحه هدفمند کردن یارانه‌ها در سه محور: اصلاح قیمت‌ها، پرداخت نقدی یارانه‌هاو نظام مدیریتی تشریح کرد وگفت: با محوریت توزیع نقدی و غیرنقدی ۶۰ درصد منابع آزاد شده از محل اصلاح قیمت بنزین، گازوئیل، نفت کوره، نفت سفید، گاز مایع، ‌گاز طبیعی، آب و برق در مدت زمانی سه سال تدوین شده بود. اما کمیسیون ویژه مجلس برای بررسی این لایحه، دوره اصلاح قیمت‌ها را از سه سال به پنج سال افزایش داد.

جلایی تاکید کرد: افزايش قيمت نهاده هاي توليد منجر به ظهور و بروز تورم از ناحيه فشار هزينه مي شود. حامل هاي انرژي علاوه بر آنكه توسط خانوارها مصرف مي شوند نهاد توليد هم هستند. برق گاز نفت گاز و حتي بنزين ميزان بسيار زيادي نقش نهاده توليد را ايفا مي كنند و هرگونه افزايش قيمتي از ناحيه آن ها موجبات افزايش هزينه هاي توليد و تورم از اين ناحيه را فراهم مي سازد. كافي است در نظر گرفته شود كه مشتقات ناشي از نفت خام چه تعداد زيادي هستند علاوه بر آن ها گندم و برنج و شيرخشك و دارو و نماگر در منطقه اشباع فروش به عبارت ديگر كالاهاي اساسي هم مشمول حذف يارانه ها (هدفمندي آن ها) خواهند شد در نتيجه عوامل مهمي درجهت توليد تورم بواسطه افزايش هزينه ها شروع به كار مي كند.

وي اظهار كرد: افزايش قيمت ها درآمدي را براي دولت حاصل خواهد كرد كه توزيع مثلا 60 درصدي آن بين خانوارهاي جامعه هدف (كه اين جامعه معرفي نشده است ) كه قاعدتا جز اقشار آسيب پذير فعلي و خانوارهاي آسيب پذير شده بواسطه هدفمند شدن قرار مي گيرند موجبات افزايش امكان خريد توسط آنان را فراهم مي سازد و از آنجا كه اين مجموعه داراي نيازهاي اشباع نشده فراواني هم هستند منطقا بايد انتظار داشته باشيم كه تمامي امكان مالي بدست آورده را مصروف تقاضا نموده و افزايش تقاضاي كل را دامن بزنند، اين امر در مقايسه با دوره قبل از هدفمندي داراي اين تفاوت است كه در آن مرحله لزوما تمام پول در اختيار طبقات ديگر به تقاضا تبديل نمي شد. معهذا وضعيت ناشي از افزايش تقاضاي كل عرضه جامعه را در تنگنا قرار داده و تورم ناشي از فشار تقاضا را تدارك مي نمايد.

جلایی خاطرنشان كرد: دولت خود از بزرگترين مصرف كنندگان حامل هاي انرژي است و افزايش قيمت اين حاملها موجبات افزايش هزينه بسيار زيادي را براي دولت فراهم مي آورد و بطور جدي اين سئوال را مطرح مي سازد كه دولت به چه طريق اين هزينه ها را تامين مالي مي كند. لايحه تقديمي دولت بر آن است كه 25 درصد از منابع ناشي از افزايش قيمت را براي جبران اين هزينه ها و همچنين ساير هزينه هاي جاري و عمراني در اختيار دولت قرار دهد. بدون ترديد اين مقوله وابستگي دولت به درآمدهاي نفتي را زياد مي كند و نسبت استفاده از درآمد نفت و مشتقات آن را در بودجه عمومي افزايش مي دهد.

کوچ ساختمانی‌ از پایتخت/اسباب‌‌‌کشی بسازوبفروش‌ها

به گزارش ساختمان آنلاین: بسازوبفروش‌ها به‌خاطر شکست سرمایه‌گذاری مولد از فعالیت غیرمولد – ملک‌بازی و ملاکی- هم فعالیت خود را کاهش دادند و هم مجبور به خروج از شهرهای درگیر ابرجهش قیمت زمین و مسکن شدند.

آمار به‌روزرسانی‌شده درخصوص تغییرات وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور نشان‌‌‌دهنده جابه‌‌‌جایی بزرگ سرمایه‌گذاران ساختمانی و اسبا‌‌‌ب‌کشی تعداد قابل‌توجهی از بساز و بفروش‌ها از پایتخت به شهرهای کوچک است. تازه‌‌‌ترین آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی درخصوص وضعیت نماگرهای اقتصادی پاییز 1400، نشان می‌دهد به دنبال شکست «سرمایه‌گذاران ساختمانی» از «سرمایه‌‌‌خواب‌‌‌ها» در پایتخت، سازنده‌‌‌ها و بسازوبفروش‌ها ناچار به خروج بزرگ از پایتخت شدند.

نمای 9ماهه از وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در سه گروه از شهرهای کشور شامل شهر تهران، شهرهای بزرگ وشهرهای کوچک در سال 1400، حاکی است در فاصله «قبل از جهش اخیر قیمت مسکن» و«بعد از جهش»، یعنی در فاصله سال 96 (سال قبل از جهش مسکن) و سال 1400 (سال بعد از جهش) یک جابه‌‌‌جایی بزرگ در مقصد سرمایه‌گذاری ساختمانی رخ داده است که این جابه‌‌‌جایی بزرگ در واقع به واسطه خروج بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران ساختمانی از پایتخت، منجر به کاهش سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی شده است. سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی از 25‌درصد در سال قبل از جهش یعنی سال 96 در 9 ماه اول 1400 به 17‌درصد کاهش یافته است. این در حالی است که در مقابل، سهم شهرهای کوچک و متوسط از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی به 45‌درصد در سال پساجهش یعنی در 9 ماهه اول 1400 افزایش یافته است. در واقع سهم فعلی شهرهای کوچک و متوسط از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی مطابق با آخرین آمارهای رسمی تقریبا به دو برابر سهم تهران در سال قبل از جهش رسیده است.

بررسی‌‌‌ها درباره روند تغییرات مقصد سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی بین سه گروه شهرهای کشور شامل شهر تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای متوسط و کوچک حاکی است، در 9 ماهه اول سال گذشته در مجموع حدود 335‌هزار و 350‌میلیارد تومان سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور انجام شده است که از این میزان سهم تهران برابر با حدود 57‌هزار میلیارد تومان، سهم شهرهای بزرگ برابر با حدود 128‌هزار و 500‌میلیارد تومان و سهم شهرهای کوچک و متوسط معادل حدود 149‌هزار و 900‌میلیارد تومان بوده است. این اعداد نشان‌دهنده آن است که سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی صورت گرفته در 9 ماه اول سال گذشته برابر با 17‌درصد، سهم شهرهای بزرگ معادل 38‌درصد و سهم شهرهای کوچک و متوسط برابر با 45‌درصد بوده است. در سال 96 سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی معادل 8/ 24درصد، سهم شهرهای بزرگ 36درصد و سهم شهرهای کوچک 2/ 39 بود.

آمارها همچنین از رشد محسوس حجم سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی در 9 ماه اول سال 1400 در شهرهای کوچک و متوسط در مقایسه با میزان رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهر تهران نسبت به 9 ماه اول 1399 خبر می‌دهد. در 9 ماه اول سال‌جاری حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهر تهران تنها 1/ 5‌درصد رشد کرد. این در حالی است که این میزان رشد در شهرهای متوسط و کوچک معادل 57‌درصد بوده است. این موضوع نشان‌دهنده جابه‌‌‌جایی و مهاجرت بزرگ سرمایه‌گذاران از تهران به شهرهای متوسط و کوچک است.

دلایل مهاجرت بزرگ سرمایه‌گذاران

بررسی‌‌‌ها درباره علل جابه‌‌‌جایی بزرگ سرمایه‌گذاری ساختمانی از تهران به شهرهای کوچک نشان می‌دهد این رویداد دست‌‌‌کم از چند عامل مهم نشات گرفته است که برخی از آنها به عنوان دلایل قوی و برخی دلایل، بعید هستند. اگرچه ورود سرمایه به شهرهای کوچک می‌تواند یکی از نشانه‌‌‌های مهاجرت معکوس و جذاب شدن این مناطق برای سرمایه‌گذاران تعبیر شود، اما این موضوع به عنوان علت جابه‌‌‌جایی بزرگ سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال گذشته از پایتخت به شهرهای متوسط و کوچک، مصداق ندارد. در واقع هیچ علامت، نشانه یا آماری که نشان‌دهنده جابه‌‌‌جایی جمعیت و افزایش میل به مهاجرت معکوس باشد، در کشور رصد نمی‌شود. بنابراین این دلیل که جابه‌‌‌جایی بزرگ بسازوبفروش‌ها در نتیجه یک رویداد مثبت یعنی شکل‌‌‌گیری روند و افزایش مهاجرت معکوس به وقوع پیوسته باشد، از اساس منتفی است.

این رویداد بیش از آنکه ناشی از یک تغییر مثبت یعنی مهاجرت معکوس باشد از دلایل مخرب ناشی از «جهش قیمت مسکن» و اثر آن بر رفتار‌‌‌های غیرمولد ملکی نشات می‌گیرد. در واقع وسیله اصلی و علت اصلی این اسباب‌‌‌کشی بزرگ سرمایه‌گذاران ساختمانی از پایتخت به شهرهای متوسط و کوچک، جهش قیمت مسکن است که منجر به شکست سرمایه‌گذاری ساختمانی از سرمایه‌‌‌خوابی ملکی شده است. یعنی افزایش شدید حاشیه سود ملاکی و فعالیت غیرمولد در بازار مسکن در مقایسه با ساخت‌وساز و فعالیت‌های مولد ساختمانی در این بازار.

جهش قیمت مسکن و نبود اهرم‌‌‌های مالیاتی موثر برای مقابله با سفته‌‌‌بازی، سوداگری و ملاکی به عنوان فعالیت‌های غیرمولد در بازار مسکن، عایدی ناشی از ملاکی در بازار مسکن را به میزان قابل‌توجهی افزایش داده است. عایدی بالای ملاکی در مقایسه با افت حاشیه سود ساخت‌وساز به عنوان فعالیت مولد ساختمانی، منجر به شکست سرمایه‌گذاری ساختمانی از سرمایه خوابی یا همان ملاکی شده است. در واقع ملاکی در تهران جای ساخت‌وساز را گرفته است و دلیل اصلی آن جهش قیمت مسکن و افزایش عایدی خریدوفروش‌های غیرمولد در این بازار است. به دلیل تورم بالای هزینه ساخت و همچنین سلب قدرت فروش از سازنده‌‌‌ها در نتیجه جهش قیمت و از بین رفتن توان خانوارهای متقاضی مسکن مصرفی، سرمایه‌گذاران و سازنده‌‌‌های مسکن در پایتخت با مشکل مواجه شدند. بررسی‌ها در این زمینه نشان می‌دهد سال گذشته عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی یا همان حاشیه سود ساخت‌وساز در پایتخت به رقمی معادل نرخ سود سپرده‌‌‌های بانکی نزدیک شد؛ این در حالی است که عایدی ملاکی و فعالیت غیرمولد در بازار مسکن، در دوره جهش قیمت، حداقل سالانه معادل 50‌درصد است.

دومین علت اسباب‌‌‌کشی بزرگ بسازوبفروش‌ها به موضوع قدرت پوشش‌‌‌دهی وام‌‌‌های ساخت وخرید مسکن از هزینه ساخت وخرید واحدهای مسکونی در تهران و مقایسه آن با سطح پوشش‌‌‌دهی وام مسکن در شهرهای کوچک مربوط می‌شود. در تهران سهم وام‌‌‌های مسکن از هزینه ساخت و خرید واحدهای مسکونی تقریبا معادل یک‌سوم تا یک‌چهارم سهم این وام‌‌‌ها در پوشش هزینه‌‌‌های ساخت وخرید مسکن در شهرهای متوسط وکوچک است. بنابراین سرمایه‌گذاران ساختمانی در شهرهای کوچک می‌توانند بخش بیشتری از هزینه ساخت مسکن را از طریق دریافت وام‌‌‌های بانکی تامین کنند و در مقابل به دلیل پوشش بیشتر وام از قیمت مسکن، متقاضیان این شهرها نیز از قدرت خرید نسبتا بالاتری (به لحاظ پوشش‌‌‌دهی وام)، برای خرید واحدهای ساخته شده در مقایسه با متقاضیان مصرفی خرید مسکن در پایتخت برخوردارند.

اما علت دیگری که می‌توان از آن به عنوان دلیل مهاجرت بزرگ و تغییر مقصد بخش زیادی از سرمایه‌گذاری ساختمانی از تهران به شهرهای متوسط وکوچک اشاره کرد، مربوط به اشباع بازار ملک در تهران در مقایسه با بازار املاک سایر شهرها به‌خصوص شهرهای متوسط و کوچک است. این گزینه، قوی‌‌‌تر از سایر گزینه‌‌‌ها و علل گفته شده است. گروهی از سرمایه‌گذاران ساختمانی وبساز و بفروش‌های پایتخت در حالی شهرهای کوچک و متوسط را به عنوان مقصد جدید فعالیت‌های خود انتخاب کرده‌‌‌اند که حداقل در دو سال اخیر، به این نتیجه رسیده‌‌‌اند که بازار ساخت‌وسازهای ملکی در تهران به مرز اشباع رسیده است.

کاهش بی‌‌‌سابقه سهم تهران

نکته مهمی که در این زمینه قابل اشاره است آنکه کاهش سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی در 9 ماهه اول سال گذشته به 17‌درصد، حداقل در یک ونیم دهه اخیر بی‌‌‌سابقه بوده است. یعنی در یک و نیم دهه اخیر همواره سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی بیش از 17‌درصد بوده است. بررسی روند تغییرات حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران نشان می‌دهد، در سال‌های بعد از جهش قیمت مسکن همواره سهم پایتخت از کل سرمایه‌گذاری کشور با کاهش همراه شده است؛ اما کاهش سهم تهران از سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی در سال گذشته بیشتر از همه سال‌های پساجهش بوده است. یعنی معمولا سهم تهران در دوره‌‌‌های قبلی پساجهش، کمتر از 20‌درصد از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی نبوده است. در حالی که این سهم در سال گذشته به عدد بی‌سابقه 17‌درصد رسید.

علت این موضوع نیز روشن است. از آنجا که شدت جهش قیمت، ملاکی و فعالیت‌های غیرمولد و همچنین میزان از دست رفتن قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار مسکن شهر تهران در دوره اخیر بیشتر از دوره‌‌‌های قبل بوده، بنابراین افت سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های نماگر در منطقه اشباع فروش ساختمانی نیز در این دوره بیشتر از همیشه بوده است. در واقع ویرانی‌‌‌هایی که در دوره اخیر در بازار مسکن شهر تهران متوجه مصرف‌کننده و تولیدکننده مسکن شد، تقریبا بی‌سابقه بوده است؛ بنابراین در این دوره شاهد جابه‌‌‌جایی حجم بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای از سرمایه‌گذاری‌‌‌های ملکی از تهران به شهرهای کوچک و متوسط بوده‌‌‌ایم.

پیام مهاجرت بزرگ به سیاستگذار

بررسی‌‌‌ها در خصوص جابه‌‌‌جایی بزرگ سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی، یک پیام مهم خطاب به سیاستگذار مسکن به همراه دارد. این پیام مهم آن است که سرمایه‌گذاری‌‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی خارج شده از بازار مسکن پایتخت به این بازار برنخواهند گشت مگر آنکه جریان شکست سرمایه‌گذاران ملکی از سرمایه‌‌‌خواب‌‌‌ها معکوس شود. به عبارت دیگر، عایدی فعالیت‌های مولد در بازار مسکن بیشتر از عایدی فعالیت‌های غیرمولد و ملاکی در این بازار شود و عایدی معقول و مناسب فعالیت مولد در این بازار احیا شود. ضرورت مهم دیگر برای احیای سهم مناسب سرمایه‌گذاری‌‌‌های ملکی و فعالیت‌های نماگر در منطقه اشباع فروش مولد در بازار مسکن شهر تهران، رونق بازار خرید و فروش مصرفی است. باید قدرت خرید متقاضیان مسکن در این بازار احیا شود تا به واسطه بازگشت متقاضیان مصرفی، حلقه آخر سرمایه‌گذاری‌‌‌های مولد ساختمانی که همان عرضه واحدها به بازار فروش و خرید از سوی متقاضیان مصرفی است تامین شود. تا زمانی‌ که این الزامات در بازار مسکن پایتخت تامین نشود هر نوع اقدام دستوری در این بازار فاقد اثر بوده وبی‌‌‌فایده است.