کدام‌یک از انواع روش‌های سرمایهگذاری در بلندمدت سوددهی بیشتری دارد؟
سرمایهگذاری همواره با ریسک همراه است و ریسک باعث تردید افراد در سرمایهگذاری و انتخاب روش درست آن شده است. کلاس‌های سرمایهگذاری مختلفی مانند خرید املاک و مستغلات، دلار، فلزات گران‌بها، سهام و… وجود دارد. برای آشنایی با انواع کلاس‌های سرمایهگذاری می‌توانید مقاله اهمیت سرمایهگذاری و انواع کلاس‌های آن را بخوانید. میزان ریسک و بازده انواع روش‌های سرمایهگذاری متفاوت است. افراد همیشه به دنبال سرمایهگذاری با ریسک کم و بازده بالا هستند؛ اما باید دانست که ریسک و بازده نسبت مستقیمی با یکدیگر دارند و در روش‌هایی با احتمال بازده بالا، وجود ریسک زیاد اجتناب‌ناپذیر است.
یکی از روش‌های انتخاب گزینه سرمایهگذاری مناسب بررسی بازده انواع روش‌های سرمایهگذاری در بازه‌های زمانی مختلف است. مقایسه و تحلیل میزان بازده انواع روش‌های سرمایهگذاری می‌تواند کمک کند تا افراد بدانند بهترین بازار برای سرمایهگذاری کدام است. در این مقاله پس از بررسی بازده انواع روش‌های سرمایهگذاری، درباره چگونگی ورود به بازار سرمایه توضیح داده شده‌است.
مقایسه بازدهی بازارها در سال‌های گذشته
مقایسه بازدهی بازارها در 20 سال گذشته کمک می‌کند تا افراد بدانند پرسودترین سرمایهگذاری در ایران کدام است. جدول زیر میانگین ارزش پولی برخی از دارایی‌های رایج برای سرمایهگذاری در سه بازه زمانی 4 ساله و به‌طورکلی از سال 1387 تا 1399 را نشان می‌دهد.
میانگین ارزش پولی دارایی‌ها از سال 1387 تا 1399
بررسی این جدول نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در 4 ساله اول و دوم هرکدام حدود 1.5 برابر شده است. در 4 ساله سوم نیز ارزش این دارایی 7 برابر شده است. اگر شخصی در سال 1387 یک ملک 100 متری با قیمت 184 میلیون تومان خریداری می‌کرد، در سال 1399 ارزش آن 2 میلیارد و 700 میلیون تومان بود.
قیمت دلار در 4ساله اول 3/5 برابر شده است، اما در 4 ساله دوم رشد چندانی نداشته است. سپس در 4 ساله سوم با بیشترین رشدی که داشت حدود 6 برابر شده است. این مقایسه نشان می‌دهد اگر همان فرد در سال 1387 با پول خود (184 میلیون) دلار خریده بود، در سال 1399 ارزش دارایی آن 4 میلیارد و 500 میلیون تومان بود. این رقم چیزی حدود 2 برابر سود به‌دست‌آمده از طریق خرید مسکن است.
سکه نیز در 4 ساله اول حدود 4 برابر، 4 ساله دوم 5 برابر و در 4 ساله سوم 10 برابر شده است. قیمت سکه در بازه 12 ساله با 56 برابر شدن رشد قابل‌توجهی داشته است؛ یعنی با سرمایه 184 میلیون تومانی شخص سرمایه‌گذار نزدیک به 10 میلیارد تومان سود می‌کرد.
سهام به‌عنوان یکی پرسودترین سرمایه‌گذاری‌ها در ایران، در بازه‌های زمانی 4 ساله اول و دوم هر یک حدود 3 برابر و در 4 ساله سوم 16 برابر شده است. درنهایت مشاهده می‌شود میانگین شاخص کل سهام در 12 سال، 157 برابر شده است. پس اگر در سال 1387 فرد 184 میلیون در بورس به خرید سهام اختصاص می‌داد، در سال 1399 دارایی‌اش حدود 29 میلیارد تومان بود. این عدد در مقایسه با دیگر روش‌های سرمایهگذاری بسیار بالا و جذاب است.
در ادامه نمودار درصد رشد هر یک از دارایی‌ها در بازه زمانی 12 ساله نمایش داده شده‌است. این نمودار کمک می‌کند تا فرد دید روشن‌تری نسبت به بازدهی انواع روش‌های سرمایهگذاری در بلندمدت داشته باشد.
نمودار بازده روش‌های سرمایهگذاری در 12 سال گذشته
هر یک از روش‌های سرمایهگذاری در کوتاه‌مدت تحت تأثیر عوامل مختلف، سوددهی متفاوت دارد. بررسی‌های انجام شده نشان داد که بورس در بلندمدت بازدهی بسیار بالایی نسبت به سایر روش‌های سرمایهگذاری دارد. به همین دلیل امروزه سرمایهگذاری در بورس به یکی از جذاب‌ترین و پرطرفدارترین روش‌های سرمایهگذاری تبدیل شده است.
چگونه وارد بورس شویم؟
سرمایهگذاری از طریق خرید سهام در بلندمدت یکی از پربازده‌ترین روش‌های سرمایهگذاری است. همچنین متناسب با بازده آن، ریسک بیشتری نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌ها دارد. ریسک بالا باعث می‌شود برخی افراد حتی با دیدن درصد بالای سوددهی، نسبت به سرمایهگذاری در بورس تردید داشته باشند. آشنایی با بازار بورس، انواع روش‌های سرمایهگذاری در آن و ویژگی هر یک از این روش‌ها کمک می‌کند فرد با دید بهتری وارد این بازار شود.
بورس به بازاری گفته می‌شود که قیمت‌گذاری و خریدوفروش سهام و اوراق بهادار در آن انجام می‌شود. سرمایهگذاری در بورس به دو روش مستقیم و غیرمستقیم انجام می‌شود:
روش مستقیم
در این روش فرد به‌صورت مستقیم وارد بورس شده و معامله می‌کند. در این روش می‌توان به‌صورت آنلاین یا حضوری از طریق مراجعه به کارگزاری‌ها، پس از دریافت کد بورسی نسبت به معامله سهام اقدام کرد.
مهم‌ترین نکته در سرمایهگذاری به روش مستقیم داشتن آگاهی و تجربه است. همچنین باید از بازارهای مالی و بورس، اخبار اقتصادی و سیاسی کشور و حتی دنیا و… اطلاع داشت. برای داشتن این اطلاعات لازم است فرد روزانه زمان زیادی را برای رصد بازار و بررسی اخبار صرف کند.
روش غیرمستقیم
در این روش فرد به‌صورت غیرمستقیم وارد بازار بورس شده و خود در انجام معاملات نقش ندارد. سرمایهگذاری غیرمستقیم از طریق صندوق‌های سرمایهگذاری و شرکت‌های سبدگردان انجام می‌شود. سرمایهگذاری به این روش نقدشوندگی بالا و ریسک کمتری نسبت به روش مستقیم دارد. سرمایهگذاری غیرمستقیم برای افرادی که تجربه و اطلاعات کمی از بازار بورس دارند یا فرصت کافی برای بررسی و تحلیل بازار بورس و اخبار مرتبط با آن را ندارند، مناسب است. انتخاب صندوق سرمایهگذاری یا شرکت سبدگردان خوب برای موفقیت سرمایه‌گذار اهمیت بسیار زیادی دارد.
سرمایهگذاری به روش مستقیم چگونه است؟
همان‌طور که گفته شد سرمایهگذاری به روش مستقیم ریسک بیشتری نسبت به روش غیرمستقیم دارد و باتوجه به ریسک بیشتر آن بازدهی بالاتری نیز دارد که می‌تواند دلیلی برای انتخاب این روش باشد. برای سرمایهگذاری به روش مستقیم، فرد باید بداند چگونه می‌تواند سهام مناسبی خریداری تا سود بیشتری کند.
در این روش می‌توان با افراد باتجربه در حوزه بورس برای خرید سهم مناسب مشورت کرد. گاهی نیز می‌توان عملکرد دیگر سهامداران یا صندوق‌های سرمایهگذاری را بررسی کرد و در صورت مثبت بودن عملکرد و پیش‌بینی ادامه همین روند در آینده، می‌توان مسیر آنها در بورس را دنبال کرد.
همچنین فرد می‌تواند خود با بررسی و تحلیل بازار بورس و سهم‌های متخلف نسبت به خرید سهام اقدام کند. تحلیل بازار سرمایه به دو روش بنیادی و تکنیکال انجام می‌شود که هدف هر یک از این روش‌ها بررسی قیمت برای سرمایهگذاری با بازده بالا است. پیش‌بینی قیمت در تحلیل تکنیکال با استفاده از روند قیمت سهم در گذشته انجام می‌شود. تحلیل تکنیکال روشی منسوخ‌شده در دنیا است.
در تحلیل بنیادی تحلیلگر قیمت ذاتی سهم را محاسبه و در مقایسه با قیمت روز آن در بورس، نسبت به خرید یا فروش سهم اقدام می‌کند. در مقاله تحلیل بنیادی چیست و تحلیلگر بنیادی چه پیش‌نیازهایی لازم دارد؟ متوجه خواهید شد که چرا تحلیل بنیادی کارایی بیشتری دارد و افراد موفق در بازار سرمایه همواره از این روش استفاده می‌کنند.
بازدهی بازارهای مالی در ۶ ماهه ۱۴۰۱
در این مطلب به جزییات بازدهی بازارهای مالی در ۶ ماهه ابتدایی سال ۱۴۰۱ پرداخته شده است. کدام بازار بازدهی بالاتری داشته است؟ درصورت سرمایهگذاری ۱۰ میلیون تومانی بیشترین ضرر و بیشترین سود در هر بازار در این ۶ ماهه به چه میزان بوده است؟
به گزارش بورس تابناک، در این مطلب به جزییات بازدهی بازارهای مالی در ۶ ماهه ابتدایی سال ۱۴۰۱ پرداخته شده است. با نگاهی به آمار می توان گفت تنها بازاری که در این ۶ ماه رنگ صعود را به خود ندیده است، بازار سرمایه و بیتکوین می باشد.
به نوشته بیداربورس در این مدت ۶ ماهه ابتدای سال طلا و سکه حدود ۱۰.۹ درصد، دلار ۲۰.۵ درصد بازدهی داشته اند و مسکن نیز بازدهی ۲۸ درصدی داشته است.
* بازار سرمایه چقدر بازدهی داشت؟
مقدار شاخص ۶ فروردین ۱۴۰۱: ۱.۳۹۰۸۶۰
مقدار شاخص ۳۰ شهریور ۱۴۰۱: ۱.۳۵۸.۶۰۰
بازدهی شاخص
به صورت میانگین: ۰.۴ - %
در بیشترین حالت: ۱۵.۵%
بیشترین ضرر : ۱۵.۴ %
*بازدهی دلار به چه میزان بود؟
قیمت ۶ فروردین ۱۴۰۱: ۲۶,۲۳۴
قیمت ۳۰ شهریور ۱۴۰۱: ۳۱,۶۲۰
درصورت سرمایهگذاری ۱۰ میلیون تومانی:
به صورت میانگین: ۲۰.۵ % ۱۲,۰۵۰,۰۰۰
در بیشترین حالت: ۲۱.۹% ۱۲,۱۹۰,۰۰۰
بیشترین ضرر : ۱۱.۸ % ۸,۸۲۰,۰۰۰
*سکه بهار آزادی چقدر سودده بوده است؟
قیمت ۶ فروردین ۱۴۰۱: ۱۱,۹۹۵,۰۰۰
قیمت ۳۰ شهریور ۱۴۰۱: ۱۳,۳۰۳,۰۰۰
درصورت سرمایهگذاری ۱۰ میلیون تومانی:
به صورت میانگین: ۱۰.۹% ۱۱،۰۹۰،۰۰۰
در بیشترین حالت: ۳۲% ۱۳،۲۰۰،۰۰۰
بیشترین ضرر : ۲۳.۸ % ۷،۶۲۰،۰۰۰
*بیتکوین چقدر سود داد؟
قیمت ۱ فروردین ۱۴۰۱: ۴۲,۶۲۱
قیمت ۳۰ شهریور ۱۴۰۱: ۱۸.۹۱۷
درصورت سرمایهگذاری ۱۰ میلیون تومانی:
به صورت میانگین: ۵۵.۶% ۴,۴۴۰,۰۰۰
در بیشترین حالت: ۳۳% ۱۳,۳۰۰,۰۰۰
بیشترین ضرر : ۶۱.۸ % ۳,۸۲۰,۰۰۰
*وضعیت مسکن چگونه بوده است؟
متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی در فروردین ۱۴۰۱: ۳۴.۲۰۰.۰۰۰
متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی در مرداد ۱۴۰۱: ۴۵.۱۴۸.۰۰۰
همه چیز در مورد سرمایه گذاری در مسکن
سرمایهگذاری در بازار ملک یکی از بهترین راه‌های سرمایهگذاری در اقتصاد امروزی به شمار می‌رود. خصوصا در ایران که در دو دهه گذشته قیمت ملک سر به فلک کشید. رشد قیمت در بازار ملک بیش از ۱۵۰۰ برابر بوده و همواره رشد بازار ملک نسبت به دیگر بازارها بیشتر بوده است. از طرف دیگر این بازار دارای نوسانات کمی نسبت به بازارهای دیگر است. همین امر باعث شده است، افراد زیادی برای نگهداری دارایی‌های خود در یک محیط امن، به سرمایهگذاری در مسکن و املاک روی بیاورند.
با این حال خرید ملک و مسکن هم به تحقیق و آگاهی نیاز دارد و اگر کسی بدون مطالعه دست به سرمایهگذاری در مسکن بزند، ممکن است دچار مشکل یا ضرر شود. در این مطلب به بررسی چگونگی سرمایهگذاری در بازار ملک و املاک و نکات مهم در این نوع سرمایهگذاری می‌پردازیم.
سرمایهگذاری در مسکن به چه معنا است؟
سرمایهگذاری در ملک به این معنی است که ملکی را به امید افزایش قیمت و دریافت سود از آن در آینده خریداری کنید. خرید ملک با امکان رشد زیاد، با مقدار سرمایه و نقدینگی ارتباط مستقیمی دارد. افرادی که سرمایه‌های قابل توجهی در دست دارند، می‌توانند بهترین ملک‌های موجود را خریداری کرده و پس از مدتی سودهای کلانی کسب کنند. سرمایهگذاری در بازار املاک متناسب با میزان سرمایه و نقدینگی انواع مختلفی دارد.
انواع سرمایهگذاری در بازار املاک
- سرمایهگذاری املاک مسکونی
شامل سرمایهگذاری برای خرید خانه، خرید ویلا و اجاره دادن آن، ساخت و ساز پروژه‌های مسکونی کوچک یا بزرگ، ساخت ویلاهای شهرکی یا شهرک‌های مسکونی
- سرمایهگذاری در مستغلات تجاری
شامل سرمایهگذاری برای خرید دفتر کار یا شرکت اداری، مغازه، کارخانه، کارگاه یا املاک صنعتی، ساختمان تجاری چند واحدی
- سرمایهگذاری زمین و باغ
شامل سرمایهگذاری با خرید زمین برای توسعه تجاری، ساخت و ساز مسکونی، کشاورزی، معدن
هدف، روش و میزان سرمایه، نقش زیادی در نوع سرمایهگذاری و تعیین مزایا و معایب سرمایهگذاری در بازار املاک دارد. در زیر به مزایا و معایب کلی سرمایهگذاری در بخش مسکن می‌پردازیم:
مزایا و معایب سرمایهگذاری در بخش مسکن
مزایا:
1- دانش تخصصی
اکثر بازارها از جمله بورس و فرابورس نیاز به دانش تخصصی جهت سرمایهگذاری دارند. این چالش در بازار املاک و مسکن به نسبت کمتر است. هر چند که نباید بدون داشتن اطلاعات کافی نیز بی‌گدار به آب زد. با این حال سرمایهگذاری در ملک نیاز به دانش علمی و آکادمیک خاصی ندارد.
2-کسب درآمد
مسکن یک نوع دارایی است که می‌توان از آن کسب درآمد کرد. یعنی با دریافت اجاره یا رهن از ملک، می‌توان کسب درآمد کرد و حتی در بازارهای دیگر سرمایهگذاری کرد.
3-کسب سود
قطعا یکی از دلایل اصلی سرمایهگذاری در هر حوزه‌ای، کسب سود است که در بازار مسکن به دلایل زیر سود زیادی می‌توان کسب کرد:
- تورم که هرساله باعث افزایش قیمت ملک می‌شود.
- نوسازی و یا بازسازی واحد مسکونی
- تغییر کاربری که معمولا می‌تواند منجر به افزایش قیمت ملک یا استفاده بهتر از آن شود.
4-ریسک
فعالیت در سایر بازارهای موازی مسکن مانند بورس، سکه، طلا و دلار، ریسک بسیار بالایی دارند. مثلا تنش‌های سیاسی حاکم بر منطقه معمولاً به صورت مستقیم بر بازارهای مالی تأثیری زودهنگام می‌گذارند. اما این ریسک در حوزه مسکن وجود ندارد و دامنه نوسانات در بازار مسکن بسیار کمتر و با شیب ملایم است.
5-تسهیلات بانکی
دریافت تسهیلات بانکی و طرح‌های حمایتی از مهم‌ترین مزایای سرمایهگذاری در حوزه املاک است. با سند ملکی می‌توان برای گرفتن وام از بانک‌‌های دولتی یا خصوصی استفاده کرد و با پول وام وارد عرصه تولید شد یا در بازارهای مالی دیگر سرمایهگذاری کرد.
6-تنوع سرمایهگذاری
در این نوع سرمایهگذاری، می‌توان به روش‌های مختلف از جمله خرید زمین، آپارتمان، ملک قدیمی، مسکن مهر، ملک اداری، ملک تجاری و موارد مشابه اقدام کرد. این امکان در بازارهای دیگر وجود ندارد.
7- عدم امکان به سرقت رفتن یا خسارت دیدن
طلا، دلار، ماشین و هر دارایی دیگری همواره در معرض خطر سرقت قرار دارد. اما عدم امکان سرقت سند ملکی یکی دیگر از مزیت‌های سرمایهگذاری در بازار املاک است. حتی برای امنیت بیشتر در برابر حوادثی مانند آتش‌سوزی، زلزله، سیل و … امکان بیمه ملک فراهم است.
8-امنیت روانی و آرامش خاطر
داشتن خانه یک نوع امنیت روانی خاصی را برای سرمایه‌گذار به دنبال دارد. امنیتی که در خرید دلار، طلا یا سرمایهگذاری در بورس وجود ندارد. فرد با سرمایهگذاری در بازار ملک، مالک تمامی منافع سند ملکی می‌شود. یعنی می‌توان از اعتبار سند ملکی بی‌نهایت استفاده کرد. به عنوان مثال سند ملکی امنیت قضایی دارد. یعنی در صورت بروز هرگونه مشکل حقوقی یا قضائی مانند بازداشت، می‌توان از سند ملکی برای ضمانت استفاده کرد.
9-خدمت به جامعه
ساخت‌وساز خانه و آپارتمان‌های جدید در کنار نوسازی بافت‌های فرسوده، خدمت بزرگی به جامعه است که تنها سرمایه‌گذاران بخش مسکن می‌توانند این خدمت بزرگ را به جامعه ارائه کنند.
10-مالکیت بر عرصه و اعیان
طبق قانون مالک یک زمین، مالک عرصه و اعیان آن است. بدین صورت که زمین، زیر سطح زمین و هوای بالای سطح زمین تا حدی که در قانون تعیین شده، متعلق به صاحب زمین است.
11-ثبات در بازار ملک
ثباتی که در بازار املاک وجود دارد، باعث ثبات در بازارهای دیگر مانند مشاغلی از قبیل طراح دکوراسیون، کارگر ساختمان، مهندس عمران، برقکار، کابینت ساز، در و پنجره ساز، باربری، کرایه داربست، نماکار، بازرس شهرداری، معمار، فروشنده مصالح، لوله‌کش … می‌شود.
12- محدودیت منابع در بازار ملک
بازار ملک از نظر منابع بسیار محدود است. ملک بر خلاف کالا قابل وارد یا صادر کردن نیست. این امر محدودیتی را در این بازار ایجاد می‌کند که باعث ارزشمندتر شدن بازار ملک نسبت به دیگر بازارها می‌شود. شاید با در نظر گرفتن پهناوری سرزمین ما یا جهان، عجیب به نظر برسد. اما املاکی که پتانسیل سرمایهگذاری دارند بسیار محدودند.
معایب:
1-نقدشوندگی پایین
به این معنی که ملک خریداری شده به سرعت قابل فروش و نقد شدن نیست، این روند ممکن است ماه‌ها و حتی گاهاً سال‌ها به طول بینجامد. بنابراین در صورت نیاز فوری به نقدینگی، بازار املاک برای سرمایهگذاری مناسب نیست.
2-نیاز به نقدینگی بالا
با پول کم نمی‌توان ملک یا خانه خرید. یکی از مهم‌ترین دلایلی که ممکن است سرمایه‌گذار را از سرمایهگذاری در این حوزه منصرف کند، نیاز به داشتن نقدینگی بالا است. همین محدودیت باعث می‌شود تا بسیاری از افراد سرمایه‌های کوچک یا متوسط خود را برای خرید سهام در بورس، طلا یا کالاهای خاص اختصاص دهند.
3-طولانی‌بودن زمان سرمایهگذاری
سرمایه‌گذار در بازار املاک باید دید بلندمدت نسبت به سرمایهگذاری داشته باشد. اگرچه بازار مسکن در بلندمدت همیشه روند صعودی دارد، اما گاهی این صعود متوقف شده و کل بازار املاک راکد می‌شود. این راکد شدن گاهی تا چند ماه یا چند سال به طول می‌انجامد.
4-هزینه استهلاک و بالا رفتن سن بنا
از دیگر معایب سرمایهگذاری در مسکن می‌توان به هزینه نگهداری و استهلاک اشاره کرد. خصوصا اگر سن بنا از حدی فراتر رود موجب افت قیمت آن خواهد شد.
5- سود پایین‌تر از بازارهای موازی
گاها بازدهی بازار مسکن نسبت به برخی بازارهای موازی دیگر درکوتاه مدت، سود به مراتب کمتری را عاید سرمایه‌گذاران می‌کند. از جمله این بازارها می‌توان به بازار سهام یا طلا اشاره کرد. این مساله را می‌توان یکی از مهم‌ترین معایب سرمایهگذاری در مسکن نام برد.
6-نیاز به تحقیق و بررسی زیاد
برای سرمایهگذاری در بازار املاک، باید در مورد موقعیت، بافت، قیمت و تمام جوانب ملک تحقیق کرد تا بتوان سرمایهگذاری درستی انجام داد. اما برخی بازارهای مالی به بررسی و تحقیقات کمتری نیاز دارند. مثلاً در بازارهایی مانند بورس، سرمایه‌گذار تنها با تحلیل‌های تکنیکال و کمی سرچ و جستجو، سرمایهگذاری می‌کند.
7-هزینه‌ها و پیگری‌های اداری
خرید ملک نیاز به انجام برخی کارهای اداری و هزینه‌های مربوطه دارد. برخی از املاک دارای ایرادات اساسی در ثبت سند یا مسائل حقوقی مرتبط هستند. ضمن آنکه برخی از هزینه‌ها از قبیل هزینه عوارض را نیز باید برای آنها در نظر گرفت.
اصول سرمایهگذاری در بخش مسکن
1-مشخص کردن اهداف از سرمایهگذاری
اولین نکته در هر نوع سرمایهگذاری از جمله سرمایهگذاری در املاک و مستغلات، تعیین و شفاف‌سازی اهداف سرمایهگذاری است. برای مثال باید در نظر داشت که سرمایهگذاری تا چه حد جدی است و چه هدفی در پی این تصمیم وجود دارد. آیا این صرفا یک سرمایهگذاری کوتاه مدت است یا حصول درآمد در دوران بازنشستگی است.
دانستن این موضوع از قبل، به میزان انرژی و وقتی که در این راه باید صرف کنید و حاصلی که به دست خواهید آورد، کمک خواهد کرد. حتی مشخص خواهد شد که آیا لازم است مهارت‌های جدیدی به دست آورید یا باید یک کارشناس شما را در این مسیر همراهی کرده و از سرمایه شما محافظت کند. تلاش کنید تا هیجانات خود را از این پروسه دور نگهدارید تا بتوانید به روشنی ببینید و تصمیم بگیرید.
2-بهترین زمان خرید ملک
زمان مناسب برای خرید ملک، فاکتور مهم دیگری است که در موفقیت سرمایهگذاری در این زمینه اثرگذار است. بر این اساس بهترین زمان سرمایهگذاری در بازار ملک زمانی است که بازار در آرامش به سر می‌برد و یا هنوز به رونق کامل یا سقف قیمتی نرسیده است.
معمولا افزایش تقاضا در بازار خرید ملک می‌تواند نشانه خوبی برای مناسب بودن زمان خرید باشد. هر چند باید دقت کرد زمانی که تقاضا نسبت به عرضه بیشتر شود، قیمت ملک سیر افزایشی می‌گیرد.
3- تحلیل بازار
قدم بعدی در سرمایهگذاری، تحلیل زمانی قیمت است. اینکه قیمت مسکن در حال حاضر در چه وضعیتی قرار دارد و با شروع جهش‌های دوره‌ای خود چقدر فاصله دارد. اگر نتیجه این مرحله مثبت ارزیابی نشود، خرید مسکن و سرمایهگذاری در این بازار توجیهی نخواهد داشت، مگر برای سرمایه‌گذاری‌های دوره‌ای و یا روش‌های ایجاد ارزش‌افزوده در مسکن.
4-برآورد هزینه‌ها و کاهش هزینه‌های جانبی
وقتی جهت سرمایهگذاری ملکی خریداری می‌شود، از همان ابتدا باید در نظر داشت که این ملک با چه ارزشی اجاره خواهد رفت و آیا سودی متناسب با میزان سرمایهگذاری بر می‌گرداند؟
اگر در ابتدای راه برای خرید یک واحد ملکی بیش از حد هزینه شود، در بلندمدت ممکن است بازده مالی نداشته باشد. برخلاف سایر بازارهای سرمایهگذاری، خریدوفروش مسکن نیاز به هزینه‌های جانبی مانند مالیات، کمیسیون و مواردی از این دست دارد. تا جایی که امکان دارد باید هزینه‌ها را کنترل کرد.
5-موقعیت ملک
تحقیق در مورد موقعیت ملک ضروری است. سرمایهگذاری برای خرید ملکی که به اصطلاح عموم، جای پیشرفت دارد مناسب است. به عبارت دیگر، کيفيت منطقه‌ای که در آن ملک يا زمین قرار دارد، در موفقيت يا عدم موفقيت سرمايه‌گذاری و پيش‌بينی استقبال افراد و شرکت‌ها نسبت به اجاره يا خريد ملک تاثير مستقيم می‌گذارد. مثلا خرید ملک در مکان‌هایی مانند مرکز شهر که همیشه متقاضی برای آن وجود دارد، پیشنهاد مناسبی در این زمینه به نظر می‌رسد.
همچنین موقعیت انفرادی ملک در کنار موقعیت محله‌ای آن نیز بسیار مهم است. واقع شدن ملک در مسیرهای اصلی رفت و آمد، مانند کنار خیابان یا دو نبش بودن ملک و سایر ویژگی‌های این چنینی باعث می‌شود ارزش افزوده ملک نسبت به سایر املاک اطراف که این ویژگی‌ها را ندارند، بیشتر شود.
6-قیمت ملک
برای خرید ملک خوب صرف وقت و تحقیق لازم است تا در صورت امکان یک ملک اکازیون پیدا شود. یعنی به دلایلی مانند نیاز فروشنده، می‌توان املاک قیمت مناسب و زیر قیمت بازار خریداری کرد. پس در خرید ملک نباید عجله کرد.
7-توجه به تقاضا
مورد مهم دیگر در سرمایهگذاری ملک انتخاب کاربری ملک است. مثلا سرمایهگذاری در آپارتمان و زمین بهترین گزینه است. زیرا بازار عرضه و تقاضا در زمینه آپارتمان بسیار فعال است. از طرف دیگر در حال حاضر تقاضا در بازار مسکن بیشتر از عرضه واقعی آن است و در صورت اجاره آپارتمان، ارزش افزوده قابل توجهی در سرمایه حاصل خواهد شد.
سرمایهگذاری در حوزه زمین در صورت داشتن شرایط ساخت آن قطعا پرسود است. البته خرید زمین به منظور ساخت بنا نیازمند داشتن سرمایه کافی برای ساخت و یا آشنائي با اصول ساخت و ساز مشارکتی است.
8-امتیازات ملک
شرایطی مانند موقعیت جغرافیایی ملک (جنوبی یا شمالی)، موقعیت مکانی ملکی (محل قرار گیری)، امنیت، امکانات رفاهی ملک و … . موقعیت جغرافیایی ملک روی نور سازه و ساخت آن تاثیر زیادی سرمایه گذاری با بازده مالی بالا دارد. توجه به این موارد فروش ملک را راحت می‌کند.
9-بازسازی ملک
یکی از بهترین راه‌ها برای شروع سرمایهگذاری ملک، خرید املاک قدیمی، تعمیر یا بازسازی آن و در نهایت فروش ملک با قیمت بیشتر است. برای این کار باید املاک نسبتا فرسوده یا قدیمی را شناسایی و موقعیت آن را بررسی کرد. در نهایت بهترین ملک را خریداری و پس از بازسازی با قیمت بالاتر فروخت.
10-خرید ملک کوچک
بهتر است در صورت محدود بودن نقدینگی، از خانه‌های کوچک شروع کرد. سرمایهگذاری روی این خانه‌ها نیاز به سرمایه اولیه کمتر و میزان ریسک پایین‌تری نیز خواهد داشت. همچنین باتوجه به شرایط مالی جامعه و بالا بودن قیمت خانه و زمین، خانه‌های کوچکتر خواستار بیشتری در بازار املاک دارند.
11-ملک تجاری، یک سرمایهگذاری پرسود
در صورت وجود نقدینگی بیشتر، بهترین کار خرید ملک تجاری است. زیرا به راحتی می‌توان به جای فروش آن را اجاره داده و نیاز به زمان زیاد برای بازدهی سرمایه نیست. البته فروش ملک تجاری کار آسانی نیست و گاهی زمان زیادی طول می‌کشد.
بدون تحقیق و آگاهی وارد نشوید!
اگر می‌خواهید سرمایه خود را وارد بازار ملک و مسکن کنید، باید ابتدا روش سرمایهگذاری خود را انتخاب کنید و آگاهی خود را در آن بالا ببرید. مثلاً برای سرمایهگذاری در بخش ساخت‌وساز باید با مواردی مانند مصالح و آیین‌نامه‌های ساخت مسکن آشنا باشید. اما خرید و فروش ملک تنها با بررسی قیمت‌ها، محله‌ها و فروشنده‌ها میسر است.
همچنین برای سرمایهگذاری در بخش مسکن، یک نسخه واحد برای همه افراد وجود ندارد. زیرا افراد در اجرای روش‌های مختلف به شیوه‌های متفاوتی عمل می‌کنند. مثلاً ممکن است شخصی توانایی خرید و فروش بالایی داشته باشد، اما در ساخت‌وساز ضعیف عمل کند. تفاوت‌های فردی اجازه نمی‌دهد تا یک روش جامع برای سرمایهگذاری در نظر گرفته شود. بهتر است قبل از ورود به بازار مسکن و سرمایهگذاری در آن، با متخصصین این حوزه مشورت کنید.
اگر در زمینه سرمایهگذاری در بخش مسکن و ورود به بازار املاک سوال یا نظری دارید، در بخش نظرات از کارشناسان اینپین بپرسید.
سرمایه گذاری در بازارهای مالی چه چارچوب هایی دارد؟ | بخش دوم
در بخش اول مقاله با کلیات و مقدماتی از فهم سرمایه گذاری آشنا شدید. گفته شد که چنانچه یک فرد مبلغ زیادی را به ارث ببرد و یا در بانک برنده شود چه اقداماتی می‌تواند انجام دهد تا این مبلغ افزایش پیدا کند. حال قصد داریم در بخش دوم از زاویه‌ای دیگر به حوزه سرمایه گذاری نگاه کنیم و برخی از مزایای آن را معرفی کنیم.
مهارت سرمایه گذاری (یا سرمایه گذاری به‌عنوان یک مهارت حرفه‌ای):
تا اینجای کار با ماهیت و ابعاد گوناگون سرمایه گذاری آشنا شدیم.
علاوه بر تمامی مزیت‌هایی که در خصوص سرمایه گذاری گفته شد، می‌توان آن را به‌عنوان یک حرفه نیز به‌حساب آورد. مطمعنا اگر قصد دارید به‌طور حرفه‌ای در این زمینه فعالیت کنید باید علم خود را پیرامون سرمایه گذاری بالا ببرید.
این امکان وجود دارد که افرادی که به‌طور حرفه‌ای و با علم بالا سرمایه گذاری می‌کنند در مقایسه با افراد غیرحرفه‌ای سود و منفعت بیشتری می‌برند.
در این قسمت قصد داریم برخی از نهادهای مالی را بشناسیم که یک فرد با داشتن علم و مهارت بالای سرمایه گذاری بداند چه فرصت هایی برای کسب درآمد پیش روی اوست.
شرکت های تأمین سرمایه و معامله گران:
شرکت های تأمین سرمایه، شرکت هایی هستند که به‌عنوان واسطه بین ناشر اوراق بهادار و سرمایه گذاران فعالیت می‌کنند. این شرکت ها می‌توانند تمامی فعالیت‌های معامله گری، سبد گردانی، مشاوره سهام، پذیره‌نویسی و… را با اخذ مجوز انجام دهند.
در حال حاضر ۹ شرکت تأمین سرمایه با اخذ مجوز در کشور در حال فعالیت هستند که فعالیت آنها روزبه‌روز نسبت به قبل در حال رشد است.
تحلیلگران اوراق بهادار و مدیران سرمایه گذاری:
تعداد زیادی از مؤسسات اعتباری، بانک‌ها، صندوق های سرمایه گذاری، کارگزاران و شرکت های تأمین سرمایه به تحلیلگران اوراق بهادار و مدیران سرمایه گذاری نیاز دارند.
تحلیلگران وظایف بسیار مهمی دارند که به خرید سرمایه گذاری با بازده مالی بالا و فروش سهام و انواع اوراق بهادار معطوف می‌شود. در حال حاضر با توجه به شرایط اقتصادی کشور، خدمات و تولیداتی که شرکت ها و کارخانه‌ها ارائه می‌کنند و به طبع گزارش‌هایی که از آنها در سایت اطلاع رسانی ناشران – کدال منتشر می‌شود، چه سهامی ارزش خرید دارند و چه سهامی اوضاع خوبی ندارند و برای خرید باید از آنها دوری کرد.
ذات بازارهای مالی نوسان آن است که مواقعی ریزش دارد و مواقعی رشد دارد. تحلیلگران باید به‌خوبی زمان رشد و ریزش سهم را شناسایی کنند، تا ورود و خروج به‌موقع داشته باشند.
نهادهایی در بازار هستند که نقش حمایتی از بازار در زمان ریزش را دارند. بنگاه های مالی به مدیرانی جهت مدیریت پرتفوی نیز نیاز دارند، این پرتفوی می‌تواند ترکیبی از سهام مختلف باشد. این مدیران موظف اند که تعیین کنند چه سهامی خرید و فروش کنید.
کارایی سبد سرمایه گذاری سهام توسط این مدیران مورد محاسبه قرار می‌گیرد و در نهایت فعالیت و رزومه آنها به مقایسه بازدهی میانگین بازار و سبدهای تحت مدیریت آنها بستگی دارد.
کارگزاران و گروه های مشاوره مالی:
در مورد نهادهای ثبت شده تحت نظارت سازمان بورس که نماینده و واسطه سهامداران برای خرید سهام هستند در سطح شهر خود چه اطلاعاتی دارید؟
همان‌طور که گفته شد نوسان ذات بازارهای مالی مخصوصا بازار سهام است. شاهد رشد بازار بورس در سال ۹۱ و اوایل سال ۹۲ بودیم و شرایط برای سهامداران بسیار مهیا بود، و بعدازآن شاهد ریزش ارزش سهام بودیم.
همین شرایط متفاوت سبب ایجاد واقعیت‌هایی در بازار شد. آشفتگی‌هایی که در زمان ریزش قیمت سهام اتفاق می‌افتد منجر می‌شود وارد دوره‌ی جدیدی از روش‌ها و ابزارهای خرید و فروش و فعالیت‌های جدید از سوی نهادهای مالی شویم.
ترکیب مطلوب سبد سرمایه گذاری سهام
این متن فرض را بر آن دارد که سرمایه گذاران برای بهبود و افزایش اوضاع مالی و درآمدزایی خود طرح درستی از ترکیب دارائی‌های مالی گوناگون دارند.
این ترکیب مطلوب، بسیار مهم است زیرا سرمایه ای که قرار است در دارائی‌های متنوع مانند سهام، مسکن، اوراق بهادار و… سرمایه گذاری شود باید ارزش‌گذاری و به‌طور یکپارچه مدیریت شوند.
ثروت و سرمایه که توسط سرمایه گذار قرار است روی بخش‌هایی سرمایه گذاری گردد، باید در سبد یا پرتفوی مدیریت گردند.
وقتی شما سهام مختلفی از بازار بورس، به‌عنوان‌مثال سهام فولاد مبارکه اصفهان، سهام آسان پرداخت پرشین، سهام ایران خودرو و…خرید می‌کنید، مجموع این‌ها پرتفوی یا سبد سرمایه گذاری شماست.
افرادی که علاقه مند به سرمایه گذاری هستند و در بازارهای مختلف مالی نیز فعالیت دارند و متاسفانه با برنامه ریزی و طرح نویسی مالی مخالفت می‌کنند باید میزان سودی که از افراد با ترکیب مطلوب سرمایه گذاری بدست آورند را درنظر بگیرند. مطمعنا این موضوع برای سرمایه گذاران حرفه ای بسیار حائز اهمیت است.
درک روند درست تصمیم گیری، در خصوص یک سرمایه گذاری
با بررسی و نگاهی به پروسه یک سرمایه گذاری موفق، متوجه می‌شویم که باید ابتدا آن ابزار سرمایه گذاری را تجزیه و تحلیل کنیم و طرح‌های گوناگون را برای خود ایجاد کنیم. درنهایت آن طرح‌ها را درروند تصمیم‌گیری به اجرا درآوریم.
با بررسی روند تغییرات قیمت و بازدهی سهام موجود در بازار متوجه می‌شویم که به‌طور میانگین بازدهی حاصل از آنها به‌مراتب بیشتر از آن است که همان سرمایه را بخواهیم در بانک سپرده‌گذاری کنیم و یا اوراق مشارکت های گوناگون خرید کنیم. اما اگر توجه کنید گفته شد این بازدهی به‌طور میانگین به‌دست‌آمده است. یعنی سهامی هستند که از این میانگین بازدهی، بیشتر رشد کردند و سهامی هم هستند که حتی بازدهی منفی نیز برای سرمایه گذاران خود داشته است.
با این حساب نمی‌توان گفت که همه سرمایه گذاران یا علاقه‌مندان به سرمایه گذاری باید روی همین سهام موجود در بازار کار کنند. چرا که موضوعی بسیار مهمی در این بازارها به نام ریسک سرمایه گذاری وجود دارد.
پس شما باید درک درستی از روند تصمیم‌گیری در سرمایه گذاری خود داشته باشید. بدانید که در برابر ریسکی که کرده‌اید چه میزان بازدهی می‌توانید کسب کنید.
مبنای تصمیم‌گیری در یک سرمایه گذاری، ریسک و بازده
بازده: مطمعنا دلیل اصلی همه‌ی افراد در انجام یک سرمایه گذاری، کسب سود است. شرایط اقتصادی کشور هرساله در حال تغییر است، به بیانی دیگر چون گاها شاهد تورم با شیب ملایم و گاها تورم با شیب تندتر هستیم باید سرمایه گذاری کنیم و از نگهداری پول نقد خودداری کنیم.
در سال ۱۳۹۷ در کشور ایران این موضوع به همه اثبات شد که پول نقد، تا چه حد ارزشش را از دست داد. به‌عنوان‌مثال ۱۰ میلیون تومان در ابتدای سال شاید نیمی از قدرت خریدش را در اواسط سال ۱۳۹۷ به بعد از دست داد.
افراد فعال در بازاهای مالی برای کسب سود اقدام به خریدوفروش دارائی های مالی می‌کنند. اکثر این سرمایه گذاران تمایل دارند برای کسب بازدهی بالاتر، ریسک بیشتری را تحمل کنند. به همین دلیل کسانی که در بورس به خریدوفروش سهام می‌کنند تمایلی به سرمایه گذاری در بانک و یا خرید اوراق با درآمد ثابت ندارند. درحالی‌که ریسک کمتری دارد.
بازده مورد انتظار در برابر بازده محقق‌شده
در سرمایه گذاری این مسئله اهمیت دارد که چه مقدار بازده کسب‌شده در برابر بازده مورد انتظار داشتیم و تفاوت بین این دو چه مقدار بوده است.
بهتر است بدانید بازده مورد انتظار عبارت است از میزان بازدهی‌ای که یک سرمایه گذار در ابتدای سرمایه گذاری تخمین می‌زند و امید دارد کسب کند. اما هرچه از شروع سرمایه گذاری می‌گذرد ممکن است اتفاقات مثبت و منفی پیرامون آن سرمایه گذاری بیفتد و موجب شود بازده محقق شده با چیزی که انتظار داشتیم متفاوت باشد.
حال اگر آن اتفاقات مثبت باشد بازده محقق شده بیشتر از بازده مورد انتظار است. اگر اتفاقات منفی باشد می‌تواند بازده محقق شده‌ی سرمایه گذار را تحت تأثیر قرار دهد.
به‌درستی این موضوع ثابت‌شده است که اکثر سرمایه گذاران به دنبال کسب بیشترین بازدهی در سرمایه گذاری های خود هستند.
ریسک: وجه دیگر هر سرمایه گذاری مبحث ریسک است.
حتما مقاله “ریسک و بازده و مفهوم ضریب بتا” را مطالعه کنید و در آن خواهید فهمید که ریسک و بازده رابطه مستقیمی باهم دارند.
به بیانی دیگر هرچه بازدهی بالاتری را در سرمایه گذاری خود انتظار داشته باشیم باید ریسک بیشتری را متحمل شویم. اما نمی‌توان همیشه نتیجه گرفت ابزاری که کم ریسک تر هستند حتماً بازدهی تضمین‌شده‌ای دارند. سرمایه گذار باید شرایط مختلف بازار را بسنجد.
از ابتدای سال ۱۳۹۷ تا اوایل مهر شاخص بورس تهران توانست از سطح ۹۶هزار واحد تا ۱۹۶هزار واحد رشد کند و بازدهی قابل‌توجهی را برای سرمایه گذاران فراهم آورد. اما در همین بازه برخی از صندوق ها با زیان نیز روبرو شدند. ریسک و بازده درنهایت دو عامل جداناپذیر هستند.
زمانی که بر روی ابزارهای مختلف بازار سرمایه گذاری می‌کنیم به‌طور پایه بازده مورد انتظاری را تصور می‌کنیم اما ممکن است در انتها این بازده با چیزی که کسب کرده‌ایم متفاوت باشد.
در کنار توضیحات گفته‌شده باید این نکته را هم اضافه کنیم که ابزارهای سرمایه گذاری مانند اوراق به نسبت بازدهی ثابتی که دارند تقریباً بدون ریسک هستند مانند اوراق مشارکت رایتل در بازار.
سرمایه گذاران در معرض ریسک قرار دارند!
زمانی که رفتارهای گروهی از سرمایه گذاران را مورد بررسی قرار می‌دهیم متوجه می‌شویم که عده‌ای از ریسک دوری می‌کنند و عده‌ای تحمل بیشتری در این موضوع دارند. اگر بخواهیم با این دید که سرمایه گذاران به‌طور منطقی در بازار بورس تصمیم‌گیری می‌کنند و اجازه نمی‌دهند هیجانات رو آنها تأثیر بگذارد، این افراد را دسته‌بندی کنیم می‌توان آنها را به ۲ گروه سرمایه گذار ریسک گریز و سرمایه گذار ریسک پذیر دسته‌بندی کرد.
سرمایه گذار ریسک گریز توصیفی از یک معامله گر است که وقتی با دو سرمایه گذاری با سود پیش‌بینی‌شده مشابه (ولی ریسک های متفاوت) روبرو می‌شود، موردی را که ریسک کمتری دارد، ترجیح خواهد داد.
یک سرمایه گذار ریسک گریز، ریسک کمتر را ترجیح می‌دهد. به همین خاطر از اضافه کردن سهام یا سرمایه گذاری ها با ریسک بالا به پرتفوی خود اجتناب می‌ورزد. در عوض اغلب نرخ بالایی از سودآوری را نیز از دست می‌دهد. سرمایه گذاران ریسک گریز که به دنبال سرمایه گذاری های مطمئن تر هستند، عموماً به صندوق های سرمایه گذاری در شاخص و اوراق با درآمد ثابت نظیر اوراق مشارکت روی می‌آورد که عموماً سود کمتری هم دارند.
اما در مقابل آن سرمایه گذار ریسک‌پذیر سرمایه گذاری است که در بازارهای مالی برای کسب بازدهی بالاتر ریسک بیشتری را نیز متحمل می‌شود. آنها در بازار بورس پر ریسک تر عمل کرده و حتی بورس تهران را هم نیز بازار مورد دلخواه خود نمی‌دانند. و ترجیح می‌دهند در بازارهای جهانی مانند فارکس، بورس جهانی، ارزهای دیجیتال و… سرمایه گذاری کنند.
نمودار زیر بخوبی می‌تواند رابطه ی میان ریسک و بازده را بیان کند.
نتیجه‌گیری
در بخش دوم با مروری بر چارچوب سرمایه گذاری در بازارهای مالی، مزایای برجسته آن را نیز بیان کردیم. قطعاً با توجه به شرایط تورمی ای که در کشور ایران حاکم است همه‌ی افراد به‌مرورزمان باید با این حوزه آشنا شده. و به‌طور حرفه‌ای دریکی از حوزه‌های دلخواه خود فعالیت کنند.
گفته شد که گاهی اوقات سرمایه گذاری شما تحت تأثیر عوامل بیرونی قرار می‌گیرد. یک سرمایه گذار آگاه و حرفه‌ای باید از این موضوع اطلاع داشته باشد. و آنها را در تصمیم‌گیری‌های خود مدنظر قرار دهد.
صندوق‌های املاک و مستغلات به رونق بازار مسکن کمک می‌کند
تهران- ایرنا- صندوق‌های املاک و مستغلات از بروزترین ابزارهای مالی برای خرید املاک و تامین مالی صنعت ساختمان است که کمک می‌کند تا مردم بتوانند با سرمایهگذاری حتی با مبالغ اندک در این صندوق از تغییرات و بازدهی حوزه املاک و مستغلات بهره‌مند شوند.
به گزارش ایرنا، وزارت امور اقتصادی و دارایی،در پاسخ به گزارش روزنامه آرمان امروز با عنوان «کلید گرانی مسکن این بار در بورس» تاکید کرد: صندوق‌های املاک و مستغلات از بروزترین ابزارهای مالی برای خرید املاک و همچنین تامین مالی صنعت ساختمان است که مزایای بسیاری دارد و از آنجا که در به تعادل رساندن عرضه و تقاضا در این بازار کمک می‌کند آثار تورمی به دنبال نخواهد داشت.
از آنجا که بازار املاک و مستغلات یکی از گزینه‌های کم‌ریسک ولی پربازده برای سرمایه‌گذاران به حساب می‌آید؛ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات سبدی از دارایی‌های مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری و اداره می‌کند که سود حاصل از این سبد سرمایهگذاری میان سهامداران صندوق سرمایهگذاری مستغلات توزیع می‌شود.
این صندوق‌ها علاوه بر اینکه امکان خرید متری مسکن را فراهم می‌کند، دارای مزایای مالیاتی، نقدشوندگی است و امکان سرمایهگذاری، توسعه و بهسازی و نیز فراهم شدن امکان مدیریت تخصصی در بخش املاک و مستغلات را فراهم می‌کنند. استفاده از این ابزار مالی، مدلی مرسوم در اقتصادهای دنیا است که تجربه اجرای آن در کشورهای مختلف با گرانی مسکن همراه نبوده است و از سوی دیگر به بهبود عملکردها و شفافیت اطلاعات و برنامه‌ریزی سرمایه گذاری با بازده مالی بالا دقیق‌تر کمک می‌کند.
همچنین این ابزار مالی کمک می کند تا مردم بتوانند با سرمایهگذاری حتی با مبالغ اندک در این صندوق از تغییرات و بازدهی حوزه املاک و مستغلات بهره‌مند شوند. در عین حال که به جریان مستمر تولید این حوزه با تقویت تقاضا کمک می‌کند که با تحریک تقاضا به‌صورت مستمر، سمت عرضه هم تقویت شود.
دیدگاه شما